租客拖欠3个月租金房东可直接起诉解除合同-潜江房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂9005民初1302号
审理法院：湖北省潜江市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2014年10月10日，潜江市某甲有限公司与潜江市某乙有限公司签订《租房合同》，约定某甲公司将其所有的位于潜江市潜阳西路45号潜江市场号仓库1间半出租给某乙公司使用，租期为10年，即2015年1月1日至2024年12月31日，年租金为60000元。该合同签订后，某甲公司即将标的房屋交付某乙公司。某乙公司在履行合同中，截止2023年10月25日，双方经结算确定某乙公司欠付租金155333元，并商定了履行期限（尚未到期）。随后，某乙公司继续承租，因某乙公司仍未完全按约履行继续承租期间的租金，双方再次结算确定该期间的欠付租金后，为明确下一步租赁合同权利义务关系，于2024年1月1日重新签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：某甲公司将其所有的位于潜江市潜阳西路45号潜江市场号展厅出租给某乙公司使用；租期为1年，即2024年1月1日至2024年12月31日；年租金67200元（每月租金5600元），按月支付租金，每月首日为付款日；凡付款逾期10日以内免收违约金，凡逾期一月以内按照实际逾期的天数和实际逾期的金额收取"日1%"的违约金，凡逾期二月以内按照实际逾期的天数和实际逾期的金额收取"日2%"的违约金，凡逾期超过三月即收回租赁房屋、追还本金、利息、违约金等直至偿清结完止。该房屋租赁合同签订后，某乙公司继续承租标的房屋，但至今未按合同约定支付租金。

法院判决：确认双方签订的《房屋租赁合同》于2024年4月10日（起诉状送达日）解除；某乙公司需在判决生效后十日内将房屋腾退给某甲公司；支付欠付租金18667元及自2024年4月11日起至实际腾退之日止的房屋占用费（每天186.6元）。

三、核心观点及风险防范建议

这个案例看似简单，却给所有企业上了一堂生动的"租赁风险课"：当租客拖欠租金超过3个月时，房东企业可以直接向法院起诉解除合同，无需提前书面通知，合同从起诉状送达租客那天起就自动解除了。

很多企业老板有个误区：觉得租客不交租金，得先发个解除通知，等对方不搬再打官司。但本案告诉我们，合同中明确约定"逾期超过三个月即收回租赁房屋"的情况下，房东完全可以跳过通知环节，直接起诉。从法院把起诉状送给租客那天起，租赁关系就结束了，租客继续占着房子就得按天付"占用费"，而且这个费用标准法院一般会按原租金计算，有时甚至更高。

对企业（特别是房东企业）的三个关键提醒：

1. 合同条款要写"死"，别留模糊空间
本案中，双方在2024年新合同里明确写了"逾期超过三月即收回租赁房屋"，这7个字救了房东。很多企业签合同时图省事，只写"逾期支付租金应承担违约责任"，却不明确具体期限和后果。结果一打官司，法院还得判断"多久算严重违约"。建议企业在合同中必须写清楚：拖欠几个月租金构成根本违约、具体解除条件、以及解除后的处理方式。比如可以写成"承租方拖欠租金达30日，出租方有权单方解除合同，且承租方应按日支付原租金200%的房屋占用费"。

2. 证据要像"链条"一样环环相扣
本案中，房东提供了营业执照、房产证、两份租赁合同、欠租结算单等完整证据。特别值得注意的是，他们保留了2023年10月的欠租结算记录，证明这不是第一次拖欠。很多企业吃了亏就是因为：签合同时没留复印件，催租只靠口头说，甚至收现金不开发票。建议企业：所有合同必须双方盖章签字；租金支付必须通过公司账户并备注用途；催收要发书面函件（最好用邮政EMS并保留寄送凭证）；对账要形成书面确认文件。

3. "拖"字诀是租客最常用的套路，企业要果断行动
本案租客从2023年就欠租，到2024年又签新合同继续拖欠，明显是"拖"字诀。很多企业心软："再宽限两个月吧""等年底一起算"，结果越拖窟窿越大。法律给企业的行动窗口其实很短——从拖欠达到合同解除条件那天起，越早起诉越有利。拖半年可能多损失几万租金，拖一年可能面临租客跑路、财产转移。建议企业设立"租金预警机制"：财务每月核对，一旦拖欠超15天就书面提醒，超30天就启动法律程序。

作为租客的企业也要注意：别以为"大不了不租了"，拖欠租金可能被追索高额占用费（本案中每天186.6元，一年就是6.8万元），还可能影响企业征信。如果经营困难，要主动和房东协商调整方案，而不是直接"玩消失"。

最后提醒：房屋租赁不是"一手交钱一手交货"的简单交易。企业无论是出租还是承租，都应在签约前让专业律师审核合同，把可能的风险点堵死。毕竟，一份写得好的合同，胜过十个厉害的律师在法庭上帮你"找补"。