房屋质量问题维修期间租金损失需有证据证明 - 怀远房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2022)皖03民终991号
审理法院：安徽省蚌埠市中级人民法院

二、案件事实和判决结果

贺某与怀远某地有限公司于2018年5月14日签订了一份《商品房买卖合同(预售)》，约定由贺某购买怀远某商业7幢1单元1层S113号门面房，房屋总价款为1383450元。合同约定：若房屋存在屋面、墙面、地面渗漏等质量问题，开发商应在查验次日起15日内负责修复并承担费用。2019年8月30日，贺某办理验收手续拿房后，发现房屋存在屋面渗水现象，遂要求怀远某地有限公司维修。该公司从2019年12月底至2020年6月底进行了维修。

贺某起诉要求开发商赔偿租金损失55000元、物业费损失3389元及代理费4000元。一审法院以证据不足为由驳回全部诉求。二审中，贺某提交了专业评估报告（证明房屋年租金36727元）和维修照片，法院改判：认定渗漏期间为2019年12月23日至2020年6月30日，判决怀远某地有限公司赔偿租金损失19067元，驳回其他诉求。

三、企业如何防范此类法律风险？

这个案子看似是"小业主告赢大开发商"，实则暴露了企业常见的3个致命漏洞：

1. 别把"口头承诺"当护身符——证据链才是硬道理

贺某一审败诉，只因他说"交房当天就漏水"，却拿不出8月30日的证据；二审赢了，关键在12月23日的漏水照片+专业租金评估报告。企业常犯的错误是：

• 客户投诉时只做口头回复，不保留书面记录；
• 维修过程无时间节点证明（比如"拖到12月才修"成了赔偿7个月损失的铁证）。

风险防范指南：
✅ 建立"投诉-响应-维修-验收"全流程登记表，要求客户签字确认每个环节时间；
✅ 重要沟通必须留痕（微信记录、邮件、工单系统），照片视频要带时间水印；
✅ 对可能产生间接损失的问题（如商铺漏水影响出租），主动协商损失补偿方案并书面确认。

2. "修好就行"是最大误区——拖延维修=变相扩大损失

开发商认为"反正最后修好了"，结果因拖延维修导致损失从"可能1个月"变成"实际7个月"。法院明确说："维修期间的合理损失也要赔！"

风险防范指南：
✅ 合同中明确约定"质量问题响应时限"（如"48小时内现场勘查"）；
✅ 对影响使用的重大问题（如漏水、结构裂缝），优先调配资源24小时内介入；
✅ 维修后主动提供《复检合格证明》，避免客户以"修后仍有问题"为由继续索赔。

3. 别让"程序漏洞"坑了你——关键细节决定输赢

贺某二审提到"一审没同意做租金鉴定"，但法院认为："损失标准可参考市场价，不必须鉴定"。企业常因轻视程序细节吃大亏：

• 客户说"我要鉴定"，你未及时回应；
• 维修记录写"已完成"，却没写具体日期。

风险防范指南：
✅ 客户提出鉴定要求时，立即书面回复"同意配合"或"主张按合同约定标准计算"；
✅ 所有维修单必须填写"开始时间+完成时间+验收时间"，三方签字；
✅ 定期培训客服、工程人员法律风险意识（比如"客户拍照时要说'请对准时间显示处拍摄'"）。

给企业的真心话：开发商最怕的不是"房子漏水"，而是"漏水后还留证据链"。本案中，如果怀远某地有限公司在8月30日接到投诉时就：

• 当天出具《质量问题确认书》
• 9月5日前完成维修并让客户签收
• 同步提供1个月租金补偿方案
  这场19067元的赔偿本可避免！

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