预告登记加首次登记后开发商担保责任自动解除-潜江金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂9005民初3206号
审理法院：湖北省潜江市人民法院

二、案件事实及判决结果

2017年4月7日，某银行潜江分行与熊某、潜江某房地产公司签订《个人住房借款合同》，约定熊某向银行借款31.3万元购买房屋，潜江某房地产公司提供阶段性连带责任保证。合同明确：若熊某逾期还款，银行可宣布贷款提前到期；熊某以所购房屋作抵押担保；潜江某房地产公司担保责任持续至“抵押登记办妥、他项权证交银行收执”为止。银行放款后，熊某自2020年6月1日起开始逾期。截至2023年9月，熊某欠本金29.68万元、利息4.31万元等。熊某所购房屋已办理抵押预告登记（2017年11月），2019年4月该房屋完成所有权首次登记。银行支付律师费3000元后起诉，要求熊某还款、潜江某房地产公司承担连带责任，并对抵押房屋优先受偿。

法院判决：

1. 熊某偿还本金29.68万元、利息4.31万元及合理罚息（不支持罚息再计复利）；
2. 熊某支付律师费3000元；
3. 银行对抵押房屋享有优先受偿权；
4. 驳回银行要求潜江某房地产公司承担连带责任的请求（开发商无需赔钱）。

三、核心风险警示：开发商担保责任为何“自动消失”？

关键点：抵押预告登记 + 房屋“大产证”办妥 = 开发商担保责任立刻解除！
本案中，潜江某房地产公司之所以胜诉，核心在于两点：

1. 房屋已做抵押预告登记（2017年办的，类似“抵押排队号”）；
2. 2019年4月办妥了房屋所有权首次登记（即整栋楼的“大产证”，证明楼盘合法竣工）。

根据最高法规定，只要同时满足这两点，抵押权就视为从预告登记那天起生效。银行能直接对房子行使优先受偿权（比如拍卖还债），开发商的“阶段性担保”自然到此为止。法院认定：合同约定的担保解除条件已成就，开发商不再“背锅”。

企业必须警惕的两大风险

1. 开发商：别等银行催你，主动盯紧“大产证”！

• 很多开发商以为“办完小业主房产证”才算担保结束，大错特错！
• 正确做法：
  • 楼盘竣工后，立刻办理整栋楼的“所有权首次登记”（大产证）；
  • 登记完成后3日内书面通知银行，并留存证据（如快递回执）；
  • 今后再有类似借款合同，直接在补充条款写明：“担保责任自房屋所有权首次登记完成之日解除”。
• 否则后果：可能像本案一样，被银行拖着当“隐形担保人”，背负数年债务风险。

2. 银行/出借方：罚息不能“利滚利”，否则法院不认！

• 本案银行主张“罚息再计复利”（比如：本金罚息的罚息、利息罚息的罚息），但法院明确驳回。
• 国家规定：只能对逾期本金和正常利息计收罚息/复利，罚息本身不能再生利息！
• 企业教训：
  • 借款合同里别写“所有欠款均计复利”这种模糊条款；
  • 系统设置还款规则时，严格区分“本金罚息”和“利息复利”，避免多算钱被法院打回。

举个生活化例子：
开发商担保就像“给朋友当借款保人”。合同约定：“朋友拿到房产证那天，你就不负责了”。但朋友拖着不办证？开发商得主动催他办证，再拿着房产证复印件甩给银行说：“看！我的任务完成了！”——光等银行通知，黄花菜都凉了！

专业护航，让风险止于未然

本案中开发商能全身而退，关键在于精准抓住“预告登记+大产证”这个法律节点。而更多企业因忽视类似细节，陷入担保纠纷、多付罚息甚至丢掉优先受偿权。

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注：本文案例改编自湖北省潜江市人民法院真实判例（(2023)鄂9005民初3206号），人名及企业名称已按规范隐去。