房地产代理收费表述不清开发商与代理需连带退费-和县商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2020)皖05民终548号
审理法院：安徽省和县人民法院（一审）、安徽省马鞍山市中级人民法院（二审）

二、案件事实与判决结果

2018年8月30日甲方安徽和县某园房地产开发有限公司与乙方卞某签订一份《某园如山湖城认购书》，该认购书载明：卞某认购安徽省和县石杨镇石杨街道如方山路66号某园如山湖城双湖胜景苑007幢113室（ＳＺ-Ｌ001型）联体住宅，认购价为1078138元。该书还载明：该单位1.已享受认购98折优惠2.已享受签约98折优惠3.已享受2018年再铸丰碑自付回款额外94折。4.已享受定额5万元优惠。5.已享受定额5万元优惠。6.已享受定额5万元优惠。7.甲乙双方一致同意对2018年8月12日签订的编号为ＣＨＲＳＨＣ201811126《认购书》第6条中签订商品房买卖合同的日期进行变更，并共同重新签订本认购书。故原认购书于本认购书签订时自动终止，乙方按原认购书已支付的定金自动转为本认购书的定金，并同意不就原认购书的终止向甲方主张任何权利和赔偿。推介人：南京房某公司，推介人电话：186××××6166，录入类型：代理分销，推介人部门：没有填写，推介日期：2018-08-12，推介时效性：代理保护期内。
安徽和县某园房地产开发有限公司与卞某于2018年8月30日签订了《马鞍山市商品房买卖合同》（合同编号HX18004004）。合同载明房价款1078138元。卞某支付安徽和县某园房地产开发有限公司购房款539070元，刷卡向上海房某公司支付80000元。南京房某公司是安徽和县某园房地产开发有限公司代理分销商。

判决结果：
一审判决安徽和县某园房地产开发有限公司退还卞某80000元，驳回对南京房某公司和上海房某公司的诉讼请求。二审改判为安徽和县某园房地产开发有限公司与南京房某公司连带退还卞某80000元，上海房某公司不承担责任。

三、核心观点与风险提示

核心问题：8万块钱到底算什么？
这个案子的核心问题很简单：卞某在买房时被要求支付了8万元，销售人员说"交8万抵15万"，结果房子没买成，这8万块钱该退给谁？退多少？

开发商和分销商各执一词：

• 开发商说：这是分销商收的服务费，与我们无关
• 分销商说：这是中介服务费，但拿不出证据
• 买房人说：我以为这是房款的一部分，因为收据上只写了"购房"

法院二审一锤定音：因为开发商对这笔钱的性质说得不清不楚，又没明确告诉买房人分销商有没有权收这笔钱，导致买房人搞混了，所以开发商和分销商要一起退钱！

企业必须警惕的3个风险点：

1. "团购费"陷阱： 很多房企搞"交X万抵Y万"的活动，但不说清楚这是房款还是服务费。本案中"交8万抵15万"的说法太模糊，买房人自然以为这是房款优惠的一部分。风险在于：如果房子没买成，这些钱很可能要退！

2. 代理权"糊涂账"： 开发商委托分销商卖房，却没在售楼处明显位置公示"分销商可以收哪些钱"。本案中认购书只写了"推介人：南京房某公司"，但没说明他们能收什么钱，导致买房人误以为所有付款都是给开发商的。

3. 收据"打马虎眼"： 分销商开的收据只写"购房"两个字，不说具体是房款还是服务费。这就像你去餐厅吃饭，账单只写"消费"，不写明细，出问题后谁说得清？

给房企的3条救命建议：

✅ 钱要分得明明白白

• 房款和服务费必须分开签合同、分开收据
• 房款收据必须注明"购房款"，服务费收据必须写清"XX服务费"，并附服务内容
• 示例：收据事由应写成"南京房某公司-房产居间服务费"，而非模糊的"购房"

✅ 代理权限要"晒在阳光下"

• 在售楼处显著位置公示《代理销售授权书》，明确写清：
  • 分销商名称及授权范围
  • 分销商可以收取的费用项目及标准
  • 哪些钱必须付给开发商（比如房款必须直接进监管账户）
• 签约前让客户签署《费用知情确认书》

✅ 优惠活动要说"人话"

• 避免"交X万抵Y万"这类易混淆表述
• 正确示范："支付8万元团购服务费，可享受15万元房款优惠"（并说明服务内容）
• 在宣传材料中用加粗字体注明："团购服务费与购房款无关，不享受房款同等保障"

记住：客户交的每一分钱，都要让客户清清楚楚知道是什么钱、为什么交、出了问题找谁退！ 本案中开发商以为"钱是分销商收的，与我无关"，结果法院判连带责任，8万元要和分销商一起退，还白白花了诉讼费。

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