开发商未按期办理房产证需全额退房款-当涂商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2021)皖0521民初68号
审理法院：安徽省当涂县人民法院

二、案件事实及判决结果

2018年6月16日，当涂县某昊置业有限公司作为出卖方和买受人郑某签订《金色里程商品房订购协议》，约定郑某订购当涂县某昊置业有限公司预售的金色里程6栋12层1203室商品房一套，建筑面积约118.75平方米，单价6593元/平米，总价为783000元；约定郑某在协议签订时缴纳定金20000元，当月22日给付首付款243000元，余款为银行按揭。当月20日，双方签订正式《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》。合同第20条约定，由于当涂县某昊置业有限公司的原因，郑某未能在商品房交付之日起180日（2020年6月30日前）内取得房屋所有权证书的，郑某有权选择是否解除合同。协议及合同签订后，郑某在2018年10月2日之前，先后直接支付共723000元房款给当涂县某昊置业有限公司，并由安徽某居网络科技有限公司收取60000元房款。为归还向中国农业银行股份有限公司当涂县支行所借的49万元房贷，郑某自2018年10月1日至2020年6月23日期间，累计支付了利息49436.6元及违约金2246.9元。另，2018年8月，郑某还向当涂县住房和城乡建设委员会缴纳住房维修基金14060元，向当涂县税务局缴纳契税10042.85元。后由于当涂县某昊置业有限公司的原因，郑某未能按时取得房屋所有权证书，遂于2020年11月5日向当涂县某昊置业有限公司发出解除合同的通知书。

法院判决结果：法院判决解除郑某与当涂县某昊置业有限公司的购房合同，当涂县某昊置业有限公司需返还郑某全部购房款78.3万元及房贷利息4.9万余元，并从2018年10月1日起按年利率4.9%计算利息至付清之日；安徽某居网络科技有限公司对其中6万元房款承担连带返还责任；但驳回了郑某关于银行违约金、契税和维修基金的赔偿请求。

三、案例核心观点与法律风险提示

避税"操作"埋隐患，合同金额≠实际金额照样全额退
本案最值得企业警惕的是：当涂县某昊置业有限公司为了帮购房者"避税"，在正式合同中把78.3万元的房款写成70.3万元，差额8万元让分销商安徽某居网络科技有限公司以"房款"名义收取。结果法院认定：无论合同怎么写、钱给谁，开发商都得按实际收的78.3万元全额退还！企业千万别以为"合同少写点金额就能少承担责任"，法院只看实际交易金额。很多企业为了少缴税或规避监管，在合同上"做手脚"，殊不知一旦出事，反而要承担更大损失。

产权证逾期=合同可解除，开发商不能甩锅
合同明确约定"交房后180天内办不出产权证，买家可解约"，但开发商辩称"办证是双方义务""疫情影响要延期"，法院全部不认可！关键点在于：合同约定的是"由于出卖人原因"导致逾期才可解约，而本案确实是开发商材料不全、流程不顺等自身原因导致。提醒企业：合同里写的义务必须认真履行，别指望用"疫情影响""政府效率低"当挡箭牌。特别是涉及产权证、交房等核心条款，宁可签约时谨慎一点，也别事后扯皮。

分销商收款≠开发商免责，连带责任跑不了
开发商声称"6万元是分销商收的，与我无关"，但法院查实安徽某居网络科技有限公司是开发商授权的分销商，收的6万元属于房款而非"服务费"，因此判分销商承担连带责任。这意味着：即使钱没进你口袋，只要你让第三方收了客户的购房款，出问题时你照样得负责！企业委托中介卖房时，必须规范收款流程——要么全部自己收，要么在合同里写清"中介代收款项性质及归属"，否则"代收"变"连带责任"，吃亏的是自己。

三招防范类似风险

1. 合同金额必须真实：别为省点税少写合同价，实际收多少就写多少，否则纠纷时反而要多赔钱。
2. 关键期限要留余地：比如办产权证，合同里别写死"180天"，可改成"在政策允许的最短期限内"，并注明"因政府原因导致的延误不视为违约"。
3. 第三方收款需规范：若委托分销，必须在合同中明确：①分销商身份 ②代收款性质 ③资金结算流程，并让客户签字确认知晓。

买房是老百姓的大事，企业想省小钱、钻空子，最后往往赔上大钱还砸了口碑。守规矩做生意，才是真正的"省钱之道"！

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