开发商逾期办证需赔偿违约金，协商可重置诉讼时效-当涂商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2020)皖0521民初844号
审理法院：安徽省当涂县人民法院

二、案件事实及判决结果

2014年12月17日，李某与胡某（夫妻）与当涂某昊置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以355715元购买金色里程小区3栋1301室房屋，约定2015年9月20日前交付房屋。合同明确规定，开发商应在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。

李某与胡某按约支付了购房款，当涂某昊置业有限公司于2015年9月20日前交付了房屋。但该公司未按约定及时办理产权登记。2017年6月2日，经相关部门协调，当涂某昊置业有限公司与金色里程小区一期业主代表签订《金色里程一期不动产证登记逾期赔偿协议》，约定自逾期起始日至2017年8月31日期间的违约金为1500元/户，并约定如至2017年9月1日尚未办好不动产初始登记手续，则自2017年9月1日起按日以总房款万分之三赔付违约金。当涂某昊置业有限公司向李某与胡某支付了1500元违约金。

2018年3月22日，当涂某昊置业有限公司才向不动产登记中心提交相关材料，申请商品房首次登记。2018年4月起，小区部分业主陆续领取了不动产权证书。

李某与胡某向法院起诉，要求当涂某昊置业有限公司支付逾期办证违约金11812元（按年利率6%计算）及房屋装饰违约金3557元（窗户材质不符要求）。法院判决：当涂某昊置业有限公司支付逾期办证违约金11811.69元，驳回关于窗户材质违约金的诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案例看似是普通购房者维权，实则给房地产企业敲响了警钟。作为企业法律顾问，我从这个案例中提炼出三个关键风险点，值得所有房地产企业高度重视：

1. 一次协商就能让诉讼时效"重启"，不要以为拖延就能躲过赔偿

很多企业认为，只要拖过诉讼时效（现在是3年），就能避免赔偿责任。但本案中，当涂某昊置业有限公司在2017年6月2日与业主代表签订赔偿协议，法院认定这导致诉讼时效"中断"，从2017年6月3日重新计算3年。结果，原本2016年9月就应开始计算时效的逾期办证问题，直到2020年起诉时仍未过期。

给企业的建议：

• 不要以为与业主签个协议就能"了事"，反而可能"坐实"了违约事实并重置时效
• 任何书面协商前，务必咨询法律顾问，评估是否会导致时效中断
• 对于已存在违约的情况，避免出具任何书面确认文件，以免留下证据

2. 附随义务违约也要赔钱，产权登记不是"小事"

当涂某昊置业有限公司辩称"办理不动产权证只是附随义务"，但法院明确指出：虽然产权登记是附随义务，但开发商仍需按约定承担违约责任。有趣的是，原合同约定的违约金很低（仅房款0.01%），但后来双方协议提高到日万分之三，法院最终按年利率6%（约日万分之1.64）判决赔偿。

给企业的建议：

• 合同中的每个条款都重要，尤其是违约责任部分
• 不要为了促成销售就随意降低违约金标准，否则将来可能被法院适当提高
• 对于产权登记等看似"不重要"的义务，也要建立完善的内部流程，确保按时完成

3. 质量问题必须及时处理，拖延等于放弃抗辩权

李某与胡某还主张窗户材质不符（合同约定应为彩色铝合金窗、双层中空玻璃），要求赔偿3557元。但法院认为，这一诉求的诉讼时效应从2015年10月20日（交房后30天维修期满）开始计算，到起诉时已超过3年，且无证据证明时效中断，因此不予支持。

给企业的建议：

• 交房时必须做好验收记录，对业主提出的质量问题及时书面回应
• 建立质量问题快速响应机制，避免小问题拖成大纠纷
• 即使业主当时没提异议，也要留存交付时符合标准的证据，以防日后被"秋后算账"

四、专业法律顾问服务助您规避风险

这个案例再次证明，房地产开发中的每个环节都可能埋下法律隐患。作为征和律师事务所的企业法律顾问团队，我们已帮助数百家企业建立合规管理体系，将法律风险化解在萌芽状态。

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