以房抵债且为唯一住房可排除法院强制执行-安阳执行异议之诉案例解读

案由：
民事/特殊诉讼程序案件案由/执行程序中的异议之诉/执行异议之诉

案号：
(2024)豫05民再24号

审理法院：
河南省安阳市中级人民法院

关于苑某与李某、安阳市某地产公司等民间借贷纠纷一案，在诉讼期间，苑某向一审法院申请财产保全，一审法院于2017年9月26日查封安阳市某地产公司名下"清风和祥家园"号楼单元号、701号、801号、2001号、2602号、2单元601号、1301号、402号、2202号、号楼单元号、2102号、3单元902号共计12套房产；一审法院于2017年12月29日作出（2017）豫0502民初2827号民事判决，判决：李某、安阳市某地产公司偿还苑某600万元及利息，李某、安阳市某地产公司支付苑某违约金10万元。李某、安阳市某地产公司不服该判决提起上诉，安阳市中级人民法院于2018年3月27日作出（2018）豫05民终1607号民事判决，驳回上诉、维持原判。因李某、安阳市某地产公司未履行生效判决确定的义务，苑某向一审法院申请强制执行，在执行过程中，一审法院于2020年9月15日对已查封房产进行了续查封。高某印提出异议，一审法院作出（2022）豫0502执异83号执行裁定书，驳回高某印的异议请求。高某印不服，提起本案诉讼。一审法院于2022年7月29日作出（2022）豫0502执恢54号之五执行裁定书，变更第三人林州市某气有限责任公司为本案的申请执行人。高某印提交其作为乙方与被告安阳市某地产公司作为甲方于2017年3月16日签订的协议书，其中记载"由于甲方欠付乙方在甲方开发建设的清风和祥家园的工程款尚未结清，2017年3月16日甲方为乙方开具的编号为0007350的房款票据已领取，票据载明安阳市殷都区文明大道西段清风和祥家园7号楼1单元2102号的房屋已交付乙方使用，房价为肆拾捌万零陆拾陆元整（480066元），此票据抵顶乙方的工程款后双方结算完毕，乙方剩余工程款不再支付。"高某印提交被告安阳市某地产公司于2017年3月16日出具收到高某印7-1-2102房款480066元的收款收据，提交的四联单显示高某印2017年11月5日预存水电费各200元、仅显示有陈爱丽签名未有出具单位盖章，手机截屏显示2021年8月、2022年1月、3月、5月交纳燃气费，待交纳热力费2057.34元未显示有时间。高某印称其负责被告开发案涉小区部分楼的消防安装施工，提交的考勤表显示2016年3月至2017年8月高某印带领工人进行施工。证人李某新、王某明出庭，均称2016、2017年与高某印一起在清风和祥小区干消防和水电，2016年高某印正常发工资，2017年就不正常给了，听高某印说开发商抵顶了一套房子，之后高某印将欠证人的工资结清。高某印称其于2017年3月16日对账完毕后，之后就是维修，干一些零碎活。

法院最终判决不得执行位于安阳市殷都区道路号楼单元**号的房屋，驳回高某印的其他诉讼请求。

这个案例给企业带来的重要警示是：以房抵债看似简单，却暗藏重大法律风险。法院认为，高某印通过"以房抵债"方式取得房产，该房产又是其唯一住房且用于居住，在法院查封前已签订合法协议并实际占有，因此可以排除强制执行。对企业而言，最大的风险点在于：如果企业（尤其是房地产开发商）用房产抵偿债务，但没有保留完整的证据链，或者抵债后没有及时办理产权变更登记，一旦企业陷入债务纠纷，这些已"抵出"的房产仍可能被法院查封拍卖，导致原债权人无法真正取得房产所有权。

特别提醒企业注意以下风险防范措施：

1. 规范签订抵债协议：抵债协议必须明确约定房产信息、抵债金额、交付时间等关键内容，避免使用模糊表述。协议应由双方签字盖章，最好有见证人。

2. 及时办理产权变更：抵债完成后应尽快办理产权过户登记，这是最有效的风险防范手段。如果因客观原因无法立即过户，应保留好无法过户的证据（如政府部门的书面说明）。

3. 完整保存占有证据：接受房产的一方要保留实际占有的证据，包括但不限于：水电燃气费缴费凭证（注意要连续、完整）、物业费缴纳记录、装修合同、邻居证言等。本案中高某印因水电费记录不连续而受到质疑，这点要特别注意。

4. 核实唯一住房情况：如果是房地产开发商，要核实接受抵债方是否名下确无其他住房，这关系到能否排除强制执行的关键条件。

5. 债务确认要清晰：抵债的基础是真实存在的债务，必须保留原始合同、结算单、付款凭证等完整证据链，证明债务真实合法。

6. 谨慎使用以房抵债：企业应尽量避免大规模使用以房抵债方式处理债务，特别是房地产企业，应优先选择现金结算，减少后续法律纠纷。

企业常常认为"签了协议房子就不是我的了"，但法律上并非如此简单。没有完成产权变更的房产，在法律上仍然属于原企业，一旦企业陷入债务危机，这些"已抵出"的房产很可能被债权人申请查封。企业财务人员和负责人应充分认识到这一点，做好风险防范。

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