业主不能仅以物业服务质量问题为由拒缴物业费-宜都物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：民事/合同、准合同纠纷/合同纠纷/物业服务合同纠纷

案号：(2024)鄂0581民初787号

审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、案件事实与判决结果

"翰林华庭小区"由宜昌某房地产开发有限公司开发建设。2015年5月3日，潘某、石某与某地产公司签订《商品房买卖合同》购买了位于宜都市某道某号翰林华庭小区2单元506房屋，房屋建筑面积88.3平方米。

2016年8月16日，龙宇某公司与潘某签订《前期物业管理服务协议》，约定龙宇某公司对翰林华庭小区提供前期物业管理服务，住宅用房按建筑面积1.1元/平方米/月收取物业费。逾期缴纳物业管理服务费从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。

2020年5月16日，建设单位某地产公司与翰林某公司签订了《前期物业服务委托合同》，委托翰林某公司对翰林华庭小区提供物业管理服务，住宅按建筑面积每月每平方米1.10元收费。

2024年1月5日，龙宇某公司与翰林某公司签订了《债权转让协议》，将2016年7月1日至2020年5月11日期间业主应缴物业费债权转让给翰林某公司。2024年1月8日，翰林某公司在小区各单元楼电梯口公示了《债权转让协议》内容并张贴了《债权转让公告》。2024年2月29日、2024年3月12日，翰林某公司两次向潘某短信发送债权转让通知和催缴。

潘某从2017年10月28日起未缴纳物业费，翰林某公司向法院起诉要求潘某支付2017年10月28日至2022年11月14日期间的物业服务费5883元及违约金1176元。

潘某辩称未交物业费的原因包括：原告未能履行物业服务合同，房屋公用部分维护管理不到位；公共环境卫生差；违建严重，排烟污染严重；小区停车场长期无法使用；小区无大门门岗、无保安值守；电梯长期无法使用；翰林某公司被行政主管部门评定为不作为黑榜某公司等。

法院认定事实：2019年1月6日，翰林华庭小区召开首次业主大会，选举成立小区业主委员会。翰林某公司于2020年5月11日注册成立。2022年11月7日，经小区业主代表大会选聘了新的某公司，翰林某公司的服务关系终止。2022年11月14日，翰林某公司与宜都市某物业有限公司办理交接手续，退出案涉小区。

判决结果：法院判决潘某向宜都某物业管理有限公司支付2017年10月28日至2022年11月14日期间的物业服务费5882.83元；驳回宜都某物业管理有限公司关于违约金的诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案例给我们物业企业带来了重要的法律警示，也揭示了业主常见的"拒缴物业费"借口是否站得住脚。作为企业法律顾问，我给大家分析三个关键点，帮助物业企业避免类似法律风险：

1. 服务质量瑕疵不等于可以拒缴物业费

很多物业企业遇到业主以"服务不到位"为由拒缴物业费时，往往不知所措。本案中，潘某列举了六七条"服务不到位"的理由，但法院最终还是判决其必须缴纳物业费。为什么？因为法院认为：物业公司"并非行政管理机关亦无行政执法权，对其义务和职责要求不应过于苛刻"。

对企业来说，这意味着：

• 日常服务中要有完整的记录，每次接到业主投诉、进行维修维护都要做好书面记录
• 对于违建、环境污染等超出物业公司职权范围的问题，要及时向相关行政部门报告并保留证据
• 不要因为个别服务瑕疵就放弃收取物业费，这会损害企业正常运营

2. 债权转让必须规范操作才能保障权益

本案中，原物业公司龙宇某公司将债权转让给翰林某公司，法院认可了这一转让的效力。但值得注意的是，法院驳回了违约金请求，因为债权转让协议中"未对违约金等孳息做出约定"。

物业企业要注意：

• 债权转让协议要明确转让范围，包括本金、利息、违约金等全部权益
• 转让后必须及时、有效地通知债务人（业主），张贴公告+短信通知是本案采用的有效方式
• 新接手物业项目时，要仔细审查前期物业服务合同和债权转让文件，确保权益完整

3. 违约金主张要有充分依据

翰林某公司主张了1176元违约金，但法院不予支持。原因有两个：一是债权转让协议未约定违约金；二是"翰林某公司在公共服务管理上确有一定瑕疵"。

这对企业的启示是：

• 物业合同中要明确约定违约金计算方式，且不能过高（一般不超过日万分之五）
• 如果自身服务确实存在问题，主张违约金时很难获得法院支持
• 收取物业费时，要先确保自身服务达到基本标准，避免"自己脚跟不稳却要打别人"

给物业企业的实用建议：

1. 服务留痕：建立完善的服务记录系统，每次维修、清洁、安保巡查都要记录时间、地点、处理人和结果，最好让业主签字确认。这样当业主说"你们没服务"时，你有证据反驳。

2. 沟通到位：对业主反映的问题，即使不能立即解决，也要及时回复并说明原因。比如违建问题，要告知已向城管部门报告，并提供报告凭证。

3. 合同规范：与开发商签订的前期物业服务合同、与业主的协议、债权转让协议等，都要由专业律师审核，确保条款完整、权利明确。

4. 定期自检：每季度对照物业服务标准自查，发现问题及时整改，避免小问题积累成大矛盾。

5. 证据意识：日常工作中多拍照、多录像，保留服务过程的影像资料，这些都是未来可能用到的关键证据。

物业服务是"看得见摸得着"的工作，但法律保护的是"有证据证明的服务"。作为物业企业，既要做好服务，也要学会用法律武器保护自己的合法权益。不要等到业主拖欠物业费、企业经营困难时才想起法律风险防范。

四、专业法律顾问助您规避风险

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