商铺交付存在瑕疵出租方难主张违约金-老河口房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2018)鄂0682民初2558号
审理法院：湖北省老河口市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

位于老河口市汉十路888号的老河口某彩国际商贸城，由开发商襄阳某雄有限公司与招商人老河口某龙有限公司和市场运营人老河口某达物业管理有限公司共同发布"买商铺送金条"宣传广告单并向社会发放，开发商襄阳某雄有限公司并制作招商宣传册，并发布招商优惠政策：1.您开店，我免租。商户交一年租金可得两年免租期，即三年使用权。2.您进驻，我优惠。先进场客户，可优先选择商铺，并获得租金及免租期的额外优惠。3.您经营，我宣传。大客户进驻可送免费广告位，并在项目网站为商户做免费宣传，提高知名度。4.您装修，我出钱。商户在规定时间内完成装修，开发商将赠送一定金额的装修基金，列表书明四间及四间以下商铺装修完工时间60日以内开发商赠送10000元装修基金，61日止90日内完工开发商赠送4000元装修基金，91日以上无赠送，并备注：①赠送兑现时间：验收完毕后，商户正式开业30日内；②装修进场时间：接到开发商进场装修图纸之日起开始计算。5.您开业，我送礼。商户在规定的时间内开业，将享有一定时间内免交物业管理费政策，列表书明开业时间60日以内减免12个月物业管理费，61日止90日内减免6个月物业管理费，91日以上无减免；并备注：①物业管理费收费标准：1.0元/平方米/月；②开业时间：借到开发商进场装修通知之日起开始计算。

2014年7月7日，老河口某龙有限公司作为甲方与刘某平作为乙方签订了一份《租赁合同》，该合同约定：甲方将位于老河口市汉十路888号老河口某彩国际商贸城项目2-7-125、126、127、128商铺出租给乙方，商铺建筑面积按222.88平方米计算。从商铺交付之日起3个月为免租装修期，从免租装修期满次日起24个月为免租期，租赁费用自乙方免租期满次日起计算。本合同的租期共3年。租赁费用标准为第三年租赁费用人民币23.38元/平方米/月、第四年为24.79元/平方米/月。合同签订后，刘某平于2014年7月7日支付租赁押金8000元。2014年9月22日老河口某龙有限公司将上述四间商铺交付给刘某平，刘某平于同日交纳装修押金4000元。

2018年5月29日襄阳某雄有限公司出具承诺书一份，确认老河口某彩国际商贸城于2014年试运营，2015年5月正式开业，承诺各商户提出的主干道未完善及中间绿化带拆除一事，于2020年3月份完成规划验收。

现该市场内配套设施客户公共卫生间未建设，市场内主干道与支干道存在近十厘米落差，路面刷黑尚未实施，致使下雨时积水严重。

老河口某龙有限公司曾做出某彩国际商贸城租金价格表，对某彩国际商贸城租金进行调整，刘某平所租赁的某彩国际商贸城2-7-125、126、127三间商铺租金下调为每平方米每月10.50元，2-7-128号商铺租金下调为每平方米每月11元。

刘某平租赁的老河口某彩国际商贸城2-7-125、126、127、128商铺四间，面积合计222.88平方米，其租金应自2015年5月1日起按照合同约定价格支付租金并享受24个月免租期。2017年5月1日起刘某平未按照合同约定支付第三年、第四年租金。

法院判决结果：刘某平需向老河口某龙有限公司支付2017年5月1日至2019年4月30日的租金56831.76元，扣除已支付的租赁押金8000元、装修押金4000元及应享受的10000元装修基金后，刘某平实际需支付34831.76元；同时驳回了老河口某龙有限公司要求支付违约金的诉讼请求。

三、核心观点与风险提示

关键教训：出租商铺配套设施不完善，即使承租人拖欠租金，出租方也可能无法主张违约金！

这个案例看似是简单的租金拖欠纠纷，实则暴露了企业在商铺租赁业务中最容易忽视的重大风险——交付条件不达标。老河口某龙有限公司虽然与刘某平签订了合法有效的租赁合同，也确实有权利收取租金，但最终却无法获得本应得到的违约金，原因很简单：出租方自己没有完全履行合同义务。

法院在判决中明确指出："原告交付的商铺存在瑕疵履行，亦具有违约行为，且该瑕疵履行需要在原告完成规划验收后才能消除"。通俗地说，就是你把一个"半成品"商铺租给了人家，自己还没做到位，凭什么要求别人100%履约？

企业应当如何防范此类风险？

1. 交付前务必确认"交钥匙"条件
   商铺交付不是简单地给把钥匙就行！本案中，公共卫生间未建、道路不平、下雨积水等问题严重影响了商户正常经营。企业在交付前必须确保：

   • 所有配套设施（水、电、路、排水、卫生间等）已通过验收
   • 符合宣传资料中承诺的标准
   • 保留完整的验收记录和照片证据

2. 招商承诺要谨慎，能兑现再承诺
   案例中开发商承诺的"装修基金"、"免租期"等优惠，最终成了法院判决的依据。企业在做招商宣传时：

   • 不要夸大其词，承诺要量力而行
   • 所有优惠承诺必须明确兑现条件和时间
   • 将宣传内容与正式合同条款保持一致

3. 明确管理主体，避免"多头指挥"
   本案中商户抱怨"有多家公司参与商铺管理，具体谁负责...多次更换"。企业应当：

   • 在租赁合同中明确唯一的管理责任主体
   • 避免多家公司同时对商户发号施令
   • 如需变更管理方，必须提前书面通知并取得商户同意

4. 租金调整要及时书面确认
   老河口某龙有限公司虽然下调了租金，但未与刘某平签订补充协议，导致租金计算复杂化。正确做法是：

   • 任何租金标准变化必须签订书面补充协议
   • 明确新标准的适用时间和范围
   • 双方签字盖章确认

5. 先自查再追责，别做"半桶水"出租方
   本案最大的教训：出租方自己违约在先，却想追究承租方责任。企业在追讨欠款前必须先自查：

   • 我是否完全按约交付了符合标准的商铺？
   • 我承诺的配套服务是否全部到位？
   • 我的物业管理是否存在瑕疵？
     只有先做到100%履约，才有底气要求别人履约。

特别提醒： 很多企业认为"我是房东我最大"，忽视交付条件，结果在诉讼中"搬起石头砸自己的脚"。违约金条款看似是保护自己的"杀手锏"，但如果自身存在违约，这把"利器"反而会失效。房屋租赁不是"一手交钱一手交铺"那么简单，交付后的持续服务和管理才是避免纠纷的关键。

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