企业长期拖欠租金将面临合同被解除及土地被收回的法律风险-肥西土地经营权出租合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地经营权出租合同纠纷
案号：(2022)皖0123民初3041号
审理法院：安徽省肥西县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

肥西县官亭镇某土地流转专业合作社（以下简称某合作社）与合肥某州旅游开发有限公司（以下简称某州公司）于2015年7月17日签订《土地流转合同》，某合作社将约4110亩土地出租给某州公司使用（实际交付3840亩），约定前三年每年每亩租金550元，以后每三年租金递增7%。合同签订后，某州公司将部分土地转租给第三方公司。

2018年，某州公司声称部分水塘无法使用而退回，但未提供充分证据。2020年10月，因修建高速公路，征用了73.12亩承租土地。2019年至2022年期间，某州公司原转租给第三方的约2200亩土地，陆续改为由第三方直接向某合作社承租。

经法院核算，自2015年5月30日至2021年12月31日，某州公司应支付租金共计13030517.58元，已支付9920083.5元，仍欠付3110434.08元。某合作社起诉要求解除合同、收回土地并支付欠付租金。

法院判决：确认双方签订的《土地流转合同》于2022年4月20日解除；某州公司返还剩余478.31亩土地；支付欠付租金2817277元及后续占用使用费；驳回某合作社其他诉讼请求。

三、案例核心观点及企业法律风险防范提示

这个案例告诉我们：企业长期拖欠租金不仅会导致高额债务累积，还可能直接导致合同被解除、土地被收回，造成更严重的经营损失。很多企业老板可能觉得"晚点付钱没关系"，但本案中某州公司因拖欠7年租金被解除合同，最终不仅需要付清欠款，还要在短时间内交还土地，经营计划全部被打乱。

企业必须注意的三大法律风险点：

1. 拖欠租金的"雪球效应"——小问题会滚成大危机
本案中，某州公司起初可能只是暂时资金紧张少付点租金，但7年累计欠款高达270多万元。法院指出："截至2021年12月31日，某州公司共计欠付某合作社土地租金311万元未予支付...因某州公司的违约行为导致某合作社订立合同的根本目的不能实现"。这意味着：

• 欠款金额不一定要达到合同总额的很大比例
• 只要长期拖欠导致对方"收不到钱"这个核心目的落空
• 对方就有权直接解除合同并收回土地

企业应对建议：建立租金支付预警机制，对超过1个月的欠款立即启动内部核查。即使暂时困难，也要与出租方书面协商延期方案，避免被认定为"恶意拖欠"。

2. 转租管理混乱——自己埋的雷自己踩
本案中，某州公司把土地转租给多家第三方公司，后来这些第三方又陆续"跳过"某州公司直接和原出租方签约。法院详细核算了每块土地的流转时间点，发现：

• 2021年1月起，1470亩土地由第三方直接向某合作社承租
• 2022年1月起，另外1600多亩土地也改为直租
• 但某州公司仍被要求承担这些土地在转租终止前的欠款

很多企业把土地转租出去就以为"事不关己"，却不知转租合同解除后，原承租人仍是向出租方付款的第一责任人！

企业应对建议：

• 转租时必须取得原出租方书面同意
• 在转租合同中明确约定：第三方欠租时由谁先行垫付
• 每次转租关系变更都要三方签订确认文件（像本案中2022年5月的《会议纪要》）

3. 证据缺失——说不清就等于不存在
某州公司声称2018年退回了部分水塘和土地，但法院认为："某州公司亦未提交充分证据证明，故本院不予采信"。同样，某合作社主张高速公路征地后某州公司获得的补偿包含租金损失，也因"缺乏证据支持"被驳回。

在土地租赁纠纷中：

• 没有书面交接记录？法院按合同初始面积算
• 没有退地证明？视为一直在使用要付租金
• 没有付款凭证？已付金额可能不被认可

企业应对建议：

• 土地交付/退回必须双方签字确认
• 每次付款保留银行凭证并备注用途
• 面积变更及时测绘并三方确认
• 重大事项（如政府征地）保存官方文件

特别提醒：合同解除不是"最后通牒"而是即时生效

本案最值得警惕的是：某合作社没有先发解除通知，而是直接起诉。法院依据《民法典》规定："当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼...主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除"。这意味着——法院一旦支持解除诉求，合同就从送达那天起自动失效，企业可能毫无准备就失去土地使用权！

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