拆迁户不能以安置房质量问题为由占用其他房屋-博望返还原物纠纷案例解读

案由：返还原物纠纷
案号：(2022)皖0506民初1102号
审理法院：安徽省马鞍山市博望区人民法院

案件事实
2000年4月25日，当涂县丹阳镇某指挥部发布《关于丹阳某拆迁安置的公告》，为新建丹阳镇路商业街，拆迁原食品站西向北至老街丹阳小学西侧对面的建筑物，拆迁户予以回迁安置等。朱某及其父亲朱大某原住当涂县丹阳镇某号，在上述路商业街项目的拆迁范围内。2000年5月10日，当涂县丹阳镇某指挥部（甲方）与朱大某（乙方）签订《丹阳镇某拆迁补偿、安置协议书》，约定：乙方自执砖瓦结构房屋，建筑面积为67.5平方米，给予各项补偿合计18357.5元；乙方采取回迁方式安置，安置面积80平方米，乙方在安置面积内补齐房屋差价款18642.5元，超面积在20平方米以内的（含20平方米），一二层按630元/平方米，顶层530元/平方米结算，超面积20平方米以外的，按市场价结算；其他：回迁面积按80平方米为基数，交房按实际面积计算，多出面积按530元/平方米计算，最多在87.5平方米内等。安置协议签订后，朱大某原住的房屋被拆除。
2000年8月3日，丹阳镇某指挥部向某公司发出《安置通知书》，载明：贵公司回迁*号楼已基本完工，现应住户要求，根据安置协议精神同意朱大某拆迁户安置在2室，该户应向贵公司预付房屋差价1万元，余款在房屋交付使用时付清等，某指挥部盖章，朱大某签名。当涂县某房开公司收到上述通知后，给予朱大某回迁到*号楼后面无名安置楼房2室。2000年至2000年期间，朱大某认为2室房屋存在严重的质量问题，多次向当涂县丹阳镇政府、当涂县某房开公司提交材料，说明房屋顶面和墙面开裂。后朱某等人搬出安置房屋，朱大某仍居住在2*室内直至去世。2000年左右，朱某搬入商业街号楼1室第一、二层房屋，并对房屋进行了装潢。
另查明，路商业街*号楼建设单位为原当涂县某开发处和当涂县某房开公司，当涂县某房开公司于2000年7月4日取得*路商业街号楼1号一层和二层《当涂县某登记证明》。

法院判决结果
法院判决朱某在判决生效后三十日内将位于安徽省马鞍山市博望区丹阳镇*路商业街号楼1**号一、二层的房屋腾空并返还给当涂县某房开公司。

企业如何防范此类法律风险

看到这个案例，很多企业主可能会想："明明是拆迁户的房屋有问题，为什么法院还判他必须搬走？"其实，这就是典型的"错上加错"——安置房屋有问题，本应通过合法途径解决，但朱某却擅自占用了开发商的其他房屋，结果反而让自己成了"侵权方"。

关键点一：质量问题≠可以强占房屋

朱某认为父亲安置的2**室房屋有严重开裂问题，这确实应该得到解决。但法院明确指出：房屋质量问题与非法占用无关！即使安置房真的不能住，朱某也应该通过以下合法途径维权：

• 要求开发商维修或赔偿
• 向住建部门投诉
• 通过诉讼主张权利

却不能：

• 擅自搬入开发商的其他房屋
• 自行装修占用的房屋
• 拒不腾退声称"要抵装修费"

就像你家楼上漏水损坏了你的家具，你可以要求楼上邻居赔偿，但不能因此就霸占他家的客厅住进去，对吧？

关键点二：企业必须做好的三件事

1. 安置协议要写得"滴水不漏"
   本案中，如果当初协议明确写清"若安置房存在质量问题，双方应通过XX方式解决，不得擅自占用其他房屋"，就能避免很多麻烦。建议企业在签订拆迁安置协议时：

   • 清晰标注安置房屋的具体位置、楼层、房号
   • 明确约定房屋质量标准和验收程序
   • 写明质量问题的处理流程和时限

2. 发现问题要"趁早解决"
   朱大某反映房屋开裂问题"二十多年无人解决"，这种拖延非常危险！企业收到业主投诉后：

   • 72小时内必须现场查看并书面回复
   • 确属质量问题的，立即制定维修方案
   • 暂时无法解决的，要提供临时安置方案

3. 遇到强占要"果断出手"
   很多企业怕得罪人不敢起诉，结果小问题拖成大麻烦。本案中当涂县某房开公司做得对的地方：

   • 及时固定证据（产权证明、占用照片）
   • 主管部门清查时同步启动法律程序
   • 在和解无望后立即起诉，避免损失扩大

给企业主的实在建议
下次遇到类似情况，记住这个"三步走"：

1. 问题出现→立即书面回应（留存证据）
2. 协商解决→给出明确时间表（别拖）
3. 仍不配合→马上发律师函+准备起诉（别等）

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