银行未明确约定担保期限致房地产商免责-大冶借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0281民初6845号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年8月20日，李某与赵某（夫妻）因购房需要向某银行大冶支行申请按揭贷款。2019年9月27日，某银行大冶支行与李某、赵某及大冶市某房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额24万元，期限15年，年利率5.88%，采用等额本息还款方式。合同约定借款人未按期还款，银行有权提前收回借款，借款人需支付罚息和复利。李某、赵某以其购买的房屋提供抵押担保，并于2019年12月23日办理了抵押预告登记。2019年12月31日，银行向李某发放了24万元借款。

借款后，李某、赵某未按合同约定偿还借款本息，截至2024年3月5日，尚欠本金21万余元及利息未偿还。银行催讨无果后起诉。诉讼中，李某、赵某偿还了部分借款，截至2024年10月30日，尚欠本金18万余元。2021年9月30日，抵押房屋办理了不动产所有权首次登记，所有权人为大冶市某房地产开发有限公司。

值得注意的是，合同中关于大冶市某房地产开发有限公司提供阶段性保证担保的条款，在"阶段性担保届满期限"的三个选项中（1.借款人取得房地产权属证书并办妥抵押登记；2.办妥抵押预告登记；3.办妥抵押登记后年），银行均未进行选择。

法院判决：李某、赵某需偿还银行借款本金18万余元及后续逾期利息；支付律师费5000元；银行对抵押房屋拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；但驳回银行要求大冶市某房地产开发有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求。

三、案例核心观点：合同条款不完整，银行自食苦果

这个案子最值得企业警惕的地方是：银行作为专业金融机构，却因合同填写不完整而"搬起石头砸自己的脚"。

法院不支持银行要求房地产公司承担责任的理由很简单：合同中关于"阶段性担保何时结束"这个关键问题，银行没有做出明确选择。合同样本是银行自己提供的，却没把重要条款填完整，法院只能作出对银行不利的解释。

想象一下，你和朋友打借条，约定"如果还不上钱，小王要帮忙还"，但没写清楚"小王什么时候不用再负责"。后来朋友还不上钱，你去找小王，小王说"我早就不用负责了"，你却拿不出证据证明小王还该负责——这就是银行现在的处境。

对企业来说，这个案例揭示了三大风险点：

1. 格式合同不是"填空题"，而是"必答题"
很多企业觉得"标准合同模板"很安全，却忽略了选择性条款必须明确勾选。本案中银行提供的合同有三个担保期限选项，但一个都没选，直接导致担保责任提前解除。企业使用格式合同时，务必检查所有选择性条款是否已明确填写，特别是加粗、下划线等提示性内容。

2. "我以为对方知道"是最危险的想法
银行可能觉得"抵押预告登记办了，房地产公司当然不用再担保了"，但法律只看白纸黑字的约定。企业签订合同时，不要假设对方理解你的意图，所有关键条件必须清晰写入合同。就像网购时，别只口头说"包邮"，一定要在订单里明确标注。

3. 房产抵押不等于高枕无忧
本案中，虽然银行对房屋有抵押权，但若借款人"跑路"，房屋拍卖可能不足以覆盖全部债务（尤其房价下跌时）。如果房地产公司还在担保期内，银行就能多一层保障。企业做债权管理时，要像"鸡蛋分篮子"一样，既要有抵押担保，也要保留对担保人的追偿权。

给企业的实操建议：

• 签约前做"填空检查"：拿到合同后，逐项核对所有选项是否已勾选，空白处是否填写完整
• 关键条款"三遍原则"：重要条款读三遍，问自己"如果对方耍赖，这条能保护我吗？"
• 担保期限"宁长勿短"：阶段性担保尽量选择"办妥抵押登记后+缓冲期"，别图省事选最短期限
• 定期"合同体检"：每半年检查在履行合同，确认担保是否仍在有效期内

专业护航，让生意更安心

这个案例再次证明：法律风险往往藏在细节里。作为企业主，你不需要成为法律专家，但需要一个靠谱的"法律守门人"。征和律师事务所专为企业提供法律顾问服务，我们以极高的性价比为企业定制风险防控方案，可以先试用满意后付款，让您零风险体验专业法律服务的价值。合同审查、债权管理、纠纷预防——把专业的事交给专业的人，您才能更专注地把生意做大做强。