物业服务质量争议致违约金请求被驳回 - 枝江物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2023)鄂0583民初863号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、案件事实及判决结果
被告田某是枝江市水岸丽景小区74-105门面房业主，该门面房建筑面积为186.09平方米。2019年1月1日，宜昌英某物业有限公司枝江分公司与枝江市水岸丽景小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由宜昌英某物业为该小区提供物业管理服务，服务期限自2019年1月1日至2021年12月31日。合同中规定，办公楼、商业门面等物业服务费需另行协商。2019年9月27日，小区业主委员会通过会议纪要，明确门面房物业服务费按1.5元/月/平方米收取。2021年12月31日，双方续签合同，服务期限延长至2024年12月31日，并约定74栋1楼门面房物业费按1.0元/月/平方米收取。合同签订后，宜昌英某物业为小区提供了物业服务。但2020年11月1日至2022年12月31日期间，田某累计拖欠物业服务费6141元。宜昌英某物业多次催交无果后，向法院起诉，要求田某支付欠费及违约金996.23元。

法院判决结果很简单：田某需在10日内向宜昌英某物业支付拖欠的物业服务费6141元，但驳回了违约金996.23元的请求。也就是说，物业费要交，但额外罚的钱不用付。

三、案例核心观点：物业服务质量是企业收钱的“护身符”，千万别忽视！
这个案子乍一看挺简单：业主欠钱不交，法院判他还钱，似乎物业赢了。但仔细看，法院为什么把违约金给“砍掉”了？关键点就四个字——服务质量争议。法院在判决里明确说：“原告提供的物业服务质量存在争议”，所以违约金不支持。

对企业来说，这可不是小事！它暴露出一个高风险陷阱：光签合同、催收欠款不够，服务过程必须“留痕”且达标，否则追讨欠款时可能“竹篮打水一场空”。具体怎么防？三点建议请企业老板们记牢：

1. 合同别只写“收多少钱”，更要写“服务啥标准”
   案例中，合同虽然约定了物业费价格，但对服务细节（比如清洁频次、维修响应时间）没具体说明。结果业主一投诉“服务差”，法院就认为物业没证明自己干到位。建议：签合同时，把服务内容量化（如“公共区域每日清扫2次”“报修后4小时内响应”），并附上验收标准。这样万一闹纠纷，你有证据证明“我干了该干的活”。

2. 服务过程必须“留证据”，别等打官司才后悔
   宜昌英某物业败在哪儿？他们没留存服务记录！比如业主投诉维修，如果只有口头说，法院很难采信。正确做法：建立服务台账，每次巡检、维修都拍照+业主签字确认；定期发服务报告给业主委员会；用APP或小程序让业主在线评价。这些“小动作”能在纠纷中变成“救命稻草”。

3. 违约金条款不是“万能锁”，服务质量差时它会失效
   很多企业觉得合同写了违约金（比如日万分之五），欠钱就能多罚点。但本案提醒：如果服务质量被质疑，法院可能直接驳回违约金，因为你没履行好合同前提（提供合格服务）。所以，与其依赖“罚钱条款”，不如先把服务做扎实——少一个投诉，就少一分法律风险。

说白了，企业收钱的前提是“干好活”。物业行业如此，其他服务型企业（如保洁、保安、外包运维）也一样：法律保护的是“双向履约”，你服务不到位，业主/客户就有理由拒付或少付钱。别等到钱收不回来才着急，日常管理中就把服务标准钉死、证据攒足，才是真聪明！

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