单位房屋未参与房改职工去世后家属无权继续占用-谷城排除妨害纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：排除妨害纠纷
案号：(2025)鄂06民终59号
审理法院：湖北省谷城县人民法院、湖北省襄阳市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

陶某的母亲芦某清生前是谷城县某下有限公司职工，1995年1月退休，2021年10月18日去世。生前一直居住在谷城县某下总公司院内一号楼一单元301室房屋内。案涉房屋于1996年10月16日经谷城县房屋产权产籍管理所登记所有权人为谷城县某下有限公司。陶某的母亲芦某清在谷城县某下有限公司1994年房改中未能参与房改购公房，其居住的案涉房屋经谷城县城镇住房制度改革委员会批准被谷城县某下有限公司出售给公司另一职工即本案第三人代某才。1994年3月，代某才出资4921.17元购买了谷城县某下总公司院内一号楼一单元301室房屋，1998年6月按要求再次补交房款2624.62元；由于陶某的母亲芦某清拒绝搬出案涉房屋，谷城县某下有限公司遂安排代某才在公司另一单元402房屋居住至今。由于陶某的母亲芦某清坚持不腾退房屋，并提出要购买所占用的房屋，谷城县某下有限公司认为根据房改办意见，其在城镇建设规划区范围内建有私房，在单位不能参与房改。并于1998年6月26日向谷城县农机局请示，谷城县农机局批示按房改政策办理。陶某母亲去世后，陶某一直占用诉争的房屋。2022年5月26日，谷城县某下有限公司向陶某发出要求腾退谷城县某下有限公司一号楼一单元301室房屋的通知，并于2022年5月30日送达给陶某本人，要求其在一个月内（6月底前）腾空。2022年7月21日，谷城县某下有限公司再次向陶某送达了要求腾退谷城县某下有限公司一号楼一单元301室房屋的通知，要求其于2022年8月底前腾退该房屋；2023年4月6日，谷城县某下有限公司再次向陶某送达了要求腾退谷城县某下有限公司一号楼一单元301室房屋的通知，要求其于2023年4月30日前腾退该房屋。陶某一直未腾退该房屋。2023年8月29日，陶某与案外人万成签订了房屋租赁合同，合同约定：租赁地点为谷城县某下有限公司一号楼一单元301室房屋，租赁期限为2023年8月29日至2024年8月28日；房屋租金为年租金5500元。2023年10月16日，代某才以其支付了房款取得了案涉房屋的产权却无法居住该房屋为由，将陶某作为被告、谷城县某下有限公司作为第三人向法院诉讼，要求陶某排除妨碍，腾退占有的房屋。因陶某抗辩提出诉争房屋的所有权属于谷城县某下有限公司，虽然代某才交纳了购房款，但物权并未发生转移，代某才不是权利人，故代某才于2024年1月向法院申请撤回起诉。2024年4月1日，谷城县某下有限公司向法院提起诉讼。

法院最终判决：陶某于判决生效之日起三十日内腾退位于谷城县号楼单元**室房屋给谷城县某下有限公司。二审法院驳回陶某上诉，维持原判。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案例虽然看起来是简单的"腾房纠纷"，但背后隐藏着企业长期忽视的历史遗留问题风险，值得所有企业警惕。

核心观点：

1. "住了几十年≠有产权"：即使员工在单位房屋居住了几十年，只要没办理房改手续、没交购房款，房子还是单位的，不是员工的私有财产。芦某清住了30多年房子，但因为没参与房改，房子始终属于公司，去世后家属无权继续占用。

2. "排除妨害不设时效"：很多人以为"事情过去太久了法院不管"，但法律明确规定，要求无权占有人腾退房屋的请求不适用诉讼时效。陶某认为房子占了30年已过诉讼时效，法院明确表示这种想法是错误的。

3. "出租获利也属侵权"：陶某不仅自己占用房屋，还把房子租出去每年收5500元租金。法院认为这是侵害公司财产权的行为，公司完全有权追回损失（虽然本案中公司主动放弃了这部分赔偿）。

企业风险防范建议：

1. 历史问题别拖成"历史包袱"：很多企业对房改遗留问题"睁一只眼闭一只眼"，觉得"反正员工住着也是住着"。但本案显示，一旦员工或家属拒绝搬离，后续腾退难度极大，甚至可能面临长期租金损失。建议企业每年梳理一次历史遗留问题，特别是房改、集资建房等情况，建立"问题清单"及时处理。

2. 产权登记是"护身符"：本案中，公司能胜诉的关键是1996年就办理了房屋产权登记。提醒企业：所有资产务必及时办理权属登记，房产、土地、设备等都要"名正言顺"。没有红本本的产权，维权时将陷入被动。

3. 通知留痕要"铁证如山"：公司先后三次向陶某发出腾退通知并保留送达证据，这在诉讼中成为关键证据。企业处理类似问题时，务必通过书面方式（建议邮政EMS并保存回执）、微信/短信等可留痕渠道发送通知，避免口头沟通无证据。

4. 区分"确权"与"腾房"：陶某上诉时试图把案件引向"房改政策争议"，但法院明确指出：公司本次起诉是要求腾房（物权保护），不是要求确认产权。企业维权时要找准法律依据，不要陷入历史政策争议的泥潭，直接以"我是产权人+你是无权占有"的思路主张权利。

5. 及时止损很重要：公司2022年就发通知，2024年才起诉，期间陶某已将房屋出租获利。企业发现资产被占用后，应尽快启动法律程序，拖延时间越长，损失可能越大。

特别提醒：很多老国企、事业单位都有类似历史问题，以为"老员工住单位房子是传统"，但随着员工更替、企业改制，这些"传统"极易演变成法律纠纷。建议企业主动开展资产清查，对无依据占用房屋的情况，通过"友好协商+法律保障"双轨制处理，避免小问题拖成大麻烦。

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