物业公司委托代收不等于债权转让，业主欠费不能直接起诉-无为物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖0225民初6580号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实和判决结果
法院认定的事实：
2018年12月4日，在无为市无城镇滨湖社区居民委员会的主持下，成立了北圃小区业主委员会。2018年12月28日，业主委员会聘请了无为县某安公司进驻小区提供物业服务，约定物业服务费为每月0.25元/㎡。2020年9月初，无为某安公司接管了北圃小区物业服务；2020年9月4日、2021年9月4日、2023年9月4日，北圃小区业主委员会与无为某安公司签订了物业服务合同，约定物业管理费每月0.35元/㎡、楼梯照明10元/年/户。2020年9月6日，无为县某安公司向无为某安公司出具授权委托书，委托其代收2019年1月1日至2020年8月31日期间业主拖欠的物业费。

被告房屋建筑面积116.56㎡，拖欠2019年3月至2023年12月的物业费及楼梯照明费（2019年3月至2020年8月：524.52元；2020年9月至2023年12月：1631.84元；楼梯照明费30元）。

判决结果：法院仅支持2020年9月后的部分费用，因物业服务质量不达标，将1631.84元物业费酌减至1496元；同时驳回2020年8月前的欠费请求，理由是原告无权主张。

三、核心观点和法律风险提示
这个案子暴露了物业公司的两大"隐形炸弹"，其他企业务必引以为戒：

炸弹一：拿着"代收委托书"就去告业主？法院：你没资格！
原告无为某安公司以为拿着上一家物业的"授权委托书"，就能直接当原告去告欠费业主。结果法院一锤定音："委托代收只是帮人收钱，不等于债权转让！你连原告资格都没有。"就像你让朋友帮你代收快递，快递到了你朋友手里，但他不能自己拆开说是他的——钱收来了也得交给原物业公司，原告无权直接起诉。

企业避坑指南

• ✅ 债权转让必须"三步走"：签正式转让协议 + 书面通知业主 + 留存证据（比如业主签收记录）
• ❌ 别用"授权委托书"糊弄！这只能让原物业公司当原告，你顶多当个"帮手"出庭作证
• 💡 接手老小区时，专门让律师审核历史欠费：哪些能收、怎么收，提前签好法律文件

炸弹二：服务打折扣？物业费直接砍价！
法院明确认定："原告在环境卫生、设施维修上严重不达标。"于是本该收1631元的物业费，硬是砍到1496元。更扎心的是——这是看在"老旧小区"面子上的"友情价"，要是服务更差，可能分文不收！

企业自救手册

• ✅ 服务要配得上收费：老旧小区别学豪宅收高价（判决提到"参考政府指导价"是关键）
• ✅ 每月拍3张"服务证据照"：干净的路面、修好的管道、巡逻记录，微信发业主群留痕
• ✅ 业主投诉24小时内响应：书面记录"谁投诉、何时修、结果如何"，避免"说不清"
• ❌ 别信"签了合同就稳赚"：法院会看实际服务，打折扣是常态！

隐藏雷区：业委会不合法？未必能赖掉物业费！
被告辩称"业委会是假的"，但法院根本不买账。因为居委会主持成立的业委会，程序合法就有效。企业接新项目时要盯死三点：
✓ 查居委会盖章的业委会成立文件（像本案12月4日的记录）
✓ 看物业合同是否在小区公示栏贴满7天
✓ 业主签字同意的会议记录要完整

四、征和律师提醒
物业合同、债权转让这些"小事"，往往是企业暴雷的导火索。很多老板以为"有合同就能收钱"，结果像本案一样，钱没收到还白赔诉讼费。

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（注：本文仅作风险提示，不构成具体法律意见）