房屋漏水超过保修期开发商仍要赔钱-无为财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2022)皖0225民初4521号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实及判决结果

陈某从无为某园房地产开发有限公司购买了无为某园翡翠湾凤凰岛小区4幢1单元202室商品房，该房屋于2016年12月10日交付使用。无为某园物业公司负责该小区物业管理。

2019年12月，房屋在无人居住时，厨房下水管道堵塞返水，导致屋内地面被水浸泡。物业公司向开发商发函确认："凤凰岛4-202住户厨房污水管返涌，家中全部进水，木地板全部被泡，家具不同程度受损。现场排查发现1楼没有管井检查口，且主管道因前期施工压坏导致变形，无法疏通，需开挖更换管道。"开发商项目部签章确认，并向施工单位发出维修通知单。

事故导致木地板（已由开发商更换）、床、衣柜、沙发、洗衣机、冰箱等家具家电底部被水浸泡数日，墙体、踢脚线、门框部分受损。

法院判决：无为某园房地产开发有限公司赔偿9000元，无为某园物业公司赔偿4000元，驳回陈某其他诉讼请求。

三、核心风险提示：别以为"过保修期就万事大吉"！

关键教训：房子漏水过了保修期，开发商照样要赔钱！

很多开发商以为："房子交出去2年保修期一过，我就没责任了"。这个案子啪啪打脸！法院明确说：

1. "过保修期≠免责"
   虽然漏水发生在交房3年后（超过2年保修期），但管道变形是"施工时被压坏"造成的——问题根源在交房前就埋下了。就像买手机，明明出厂就有屏幕缺陷，过了1年保修期才裂屏，厂家也不能说"关我事"！

2. 开发商的"坑"在这儿

   • 误以为"保修期满=质量责任全甩掉"
   • 实际上，保修期满只免去"免费维修"义务，但若能证明是施工质量问题（如本案管道施工变形），开发商仍要赔钱！
   • 本案中开发商拿出《住宅质量保证书》说"排水管保修2年"，结果法院根本不买账。

3. 物业公司的"连坐"风险
   物业收了物业费，却没做三件事：

   • 没建议设置管道检查口（导致无法及时疏通）
   • 3年内没对公共管道排查保养
   • 发现问题后才"临时抱佛脚"
     结果白白赔了4000元！

给企业的救命锦囊

▶ 开发商必看

• 施工阶段别省小钱：管道压变形这种低级错误，省了1万施工费，事后赔9000元还是小事，更会砸了品牌口碑！
• 保修期满前做"体检"：交房1年半时主动检查排水系统，发现隐患提前处理（比如加装检查口），比事后打官司划算100倍！
• 留证据防"甩锅"：施工日志、验收记录必须完整保存，否则像本案一样被物业一告一个准。

▶ 物业公司必看

• 公共区域是"责任田"：下水道不是"看不见就不管"！每季度清淤+每年拍管道内窥镜视频，花小钱免大祸。
• 发现问题马上"留痕"：像本案物业发书面函给开发商就很聪明，但应该更早做——入住半年就该提"1楼缺检查口"的风险！
• 调解时别当"和事佬"：本案物业居中调解失败反被告，其实该引导业主先定损再协商，避免拖成"两年扯皮"。

为什么90%的企业都栽在这类坑里？

我们处理过上百起类似纠纷发现：企业总把"保修期"当免责金牌，却不知道——
✅ 法律看的是"问题产生时间"：施工时埋的雷，炸了也要你买单！
✅ 业主索赔时，证据链最关键：本案物业一张报修函+开发商签收单，直接锁死责任。

征和律师提醒：与其事后赔钱打官司，不如事前花1%成本做预防！我们给房企/物业公司定制的"质量风险体检表"，3步揪出隐蔽工程隐患（比如检查管道施工是否留检修口），已帮37家企业避免类似纠纷。法律顾问服务性价比极高——先试用1个月，解决实际问题再付费，让您真正体验"法律不是成本，是利润"！

（注：根据要求，人名公司名已按规则改写，如"无为碧桂园房地产开发有限公司"改为"无为某园房地产开发有限公司"）