开发商不能以业主未签物业协议为由拒交房-和县商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2024)皖05民终271号
审理法院：安徽省马鞍山市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2022年9月28日，章某与和县某源房地产开发有限公司签订一份《马鞍山市商品房买卖合同》（预售），合同约定：章某购买和县某源房地产开发有限公司开发建设的位于佳源中央城D1B-718商品房一套，建筑面积57.87平方米，总价款186000元，付款方式为章某支付首期房款93000元、银行贷款93000元，房屋交付时间为2023年8月28日前。合同还约定，出卖人逾期在90日内交付的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

合同签订后，章某履行了合同约定的房款给付义务，和县某源房地产开发有限公司未按约定的交房期限向章某交付房屋。因和县某源房地产开发有限公司开发的佳源中央城项目系政府保交付项目，该公司无法以现金方式支付延期交房违约金，政府相关部门为维护广大业主的利益不受侵害，要求该公司将延期交房违约金采用物业抵用券的形式抵扣业主入住后的物业费。2023年10月16日，在办理延期交付房屋手续时，章某分别在《交房流转单》《延期交房违约金物业抵用券》上签字予以确认。在章某到前期物业公司领取房屋钥匙时，前期物业公司以章某不同意缴纳前期物业费以及签订相关物业协议为由，拒绝向章某交付房屋钥匙。

法院判决结果：一审判决和县某源房地产开发有限公司向章某交付房屋和钥匙，并支付2023年10月17日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（按购房款总额每天万分之一计算）。和县某源房地产开发有限公司不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心观点与风险防范提示

这个案子看似简单，却给房地产企业敲响了警钟：开发商不能把自己的交房义务"外包"给物业公司，更不能拿物业问题当挡箭牌拒绝交房！

很多开发商朋友可能觉得："业主不签物业协议、不交物业费，我当然可以不交房啊！"但法院的判决很明确：错！大错特错！

为什么开发商会输？关键原因有三点：

1. 交房是开发商的"专属责任"，不能甩锅给物业
   买房合同是你和业主签的，不是物业和业主签的。业主付了房款，你就有义务把房子钥匙交到业主手里。物业公司只是你请来的"帮手"，它无权代替你做决定。就像你请快递员送货，快递员不能因为收货人没付小费就不给送货一样。法院明确说了："前期物业公司以章某不同意缴纳前期物业费以及签订相关物业协议为由拒绝向其交付房屋钥匙造成的损失，和县某源房地产开发有限公司应当承担责任。"

2. 合同约定不能"越界"
   开发商在补充协议里写"交房时买受人需支付物业管理费"，本意可能是好的，想保证物业顺利运转。但法院指出：这类约定"目的是为了房屋价值的更好实现，不应成为实现《商品房买卖合同》目的阻碍"。简单说，你不能把物业问题变成交房的"拦路虎"。就像你买手机，商家不能说"必须先买手机壳才能拿手机"——主合同和附加服务要分清主次。

3. 政策文件不能当"免死金牌"
   开发商拿出政府部门关于维修资金的文件，说"业主没交钱就不能交房"。但法院不买账：第一，合同里没写这条；第二，钱不是交给你的；第三，你连通知都没发过！企业朋友们注意了：政府部门的规定很重要，但要用对地方。想用政策当借口，必须提前在合同里写清楚，还要尽到告知义务，否则就是"白忙活"。

给房地产企业的3个实操建议：

1. 交房流程自己牢牢把控
   别让物业公司直接面对业主收房！开发商应该自己组织交房，确认业主身份、收取应缴费用（如维修资金，但必须合同有约定且提前告知）、发放钥匙。物业可以协助，但最终决定权必须在开发商手里。

2. 合同条款要"精准无歧义"

   • 别写模糊条款如"需支付相关费用"，要明确写"业主需在交房前向[指定账户]缴纳维修资金XX元"
   • 物业相关事项单独签协议，别和购房合同混在一起
   • 涉及政府政策的，注明"以最新政策为准"并保留变更通知权

3. 遇到问题"换思路"别"卡业主"
   案例中项目是"保交付"项目，开发商资金紧张可以理解。但正确的做法是：先交房解决业主基本需求，再通过友好协商处理物业费问题。政府协调用"物业抵用券"就是聪明做法——既履行了违约责任，又维系了客户关系。记住：业主不交物业费可以事后追讨，但拒交房直接导致新违约！

最后提醒所有企业：房屋交付是购房合同的核心义务，开发商必须亲自把关。把交房责任推给物业公司，就像把结婚证交给媒人保管——看着省事，出问题时第一个倒霉的还是你自己！

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