租赁合同终止后出租人收取次承租人租金视为接受现状，原承租人不再承担后续责任-广德房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2020)皖1822民初2868号
审理法院：安徽省广德市人民法院

二、案件事实与判决结果

原桃州路农贸市场于2002年5月28日由原广德县工商行政管理局出租给案外人安徽广德某东商贸有限公司，后双方经多次补充协议，将租赁场地(房屋)的截止日期统一调整至2018年6月1日止。在合同期内，安徽广德某东商贸有限公司将承租的场地和房屋转租给安徽某客隆有限公司使用。2017年2月21日，广德县市场监督管理局向广德某投有限公司移交了一批经营性国有资产，其中包括上述由安徽某客隆有限公司使用的房产和场地。2017年10月20日，安徽某客隆有限公司与程某签订专柜租赁合同一份，约定将安徽某客隆有限公司超市精品百货专柜租赁给程某使用，租赁期限为2018年1月1日至2018年5月31日。2017年11月21日，安徽某客隆有限公司与安徽国某大药房连锁有限公司签订专柜租赁合同一份，约定将安徽某客隆有限公司超市精品百货专柜租赁给安徽国某大药房连锁有限公司使用，租赁期限为2017年12月26日至2018年5月31日。2017年11月28日，安徽某客隆有限公司与张某修签订专柜租赁合同一份，约定将安徽某客隆有限公司超市精品百货专柜租赁给张某修使用，租赁期限为2018年1月1日至2018年4月30日。2018年6月1日，广德某投有限公司与安徽某客隆有限公司签订了一份租房协议。协议约定租期暂定2个月(从2018年6月1日至2018年7月31日)，租金为43万元。双方于2018年7月2日签订两份《合同终止协议》，该协议约定:双方于2018年6月1日签订的租房协议提前一个月终止，实际租期为2018年6月1日至2018年6月30日。广德某投有限公司收取安徽某客隆有限公司7月份租金21.5万元，在扣除沿街门面租金56391元以及消防设施拆除费用3000元后，将剩余租金155609元退还给安徽某客隆有限公司。此后安徽某客隆有限公司搬离租赁房屋。2019年7月15日，广德某投有限公司对该处标的物进行了整体加固装修。装修工程结束后，张某修经营的艾莱依服装店搬离该处房，程某经营的海宁皮革城、安徽国某大药房连锁有限公司未搬离。因广德某投有限公司向上述三租户收取租金未果，应广德某投有限公司的要求，安徽某客隆有限公司于2020年4月2日出具《证明》一份，声明其实际退场时间是2018年6月底，7月份租金退还给了广德某投有限公司，7月份以后的相关事宜由该三户直接与出租方协商解决，与其公司无关。

法院最终判决驳回了广德某投有限公司的诉讼请求，案件受理费由广德某投有限公司自行承担。

三、核心观点与风险防范提示

这个案例的核心在于：当出租人在租赁合同终止后，直接向次承租人（也就是原承租人转租出去的租户）收取租金，而又没有明确要求原承租人清退这些次承租人时，法律上就视为出租人已经接受了按当时房屋状态返还的租赁物。这意味着原承租人的返还义务已经完成，之后的房屋占用问题应当由出租人直接向实际占用人主张，而不是再找原承租人要钱。

对企业来说，这个案例暴露了几个关键风险点：

第一，合同终止时的交接马虎不得。很多企业觉得合同到期或者提前终止时，只要对方搬走东西就完事了。但在这个案例中，安徽某客隆有限公司虽然搬走了自己的东西，但因为之前转租的几家商户还在经营，而广德某投有限公司在合同终止后还收了这些商户7月份的租金，结果就被法院认为是接受了"带租户"的房屋状态。所以，企业在终止合同时，一定要明确约定并实际完成"净身"交接——就是确保所有占用人都已搬离，或者书面确认由谁来负责后续事宜。

第二，别随便收"过渡期"租金。广德某投有限公司收了7月份的租金是个致命错误。收钱就等于默认接受现状，之后再想说"我当时不知道"或者"我本想让他们搬走"就很难了。如果企业作为出租人，发现合同终止后还有人占着房子，要么立即发函要求搬离并索赔占用费，要么就和这些人重新签合同——但千万不能既收钱又不认账。

第三，拖延主张权利很危险。广德某投有限公司从2018年8月发现房子被占用，拖到2020年才起诉，中间一年半时间既没找安徽某客隆有限公司也没有效找实际占用人要钱。法院认为，这么长时间不主张权利，等于默认接受了现状。企业遇到类似情况，一定要在发现问题后第一时间采取行动，发律师函、发通知，留下证据链。

给企业的实操建议：

1. 签终止协议要写清楚：合同终止时一定要签书面协议，明确写明"房屋已清空交付"或"剩余占用人由哪方负责"，像本案中只写"扣除门面租金"却不说明责任归属就很危险。
2. 交接时拍视频留证：带着手机把交接现场拍成视频，从外到内记录房屋状态，特别是有没有人还在使用，比口头说"已经交还"有力得多。
3. 收到异常租金要警惕：如果有人继续交钱，先想清楚：这是谁该交的钱？我收了会不会被视为默认？最好先发个书面说明"暂收此款不代表认可租赁关系延续"。
4. 建立租户档案：作为出租方，要清楚知道自己的房子到底是谁在用，定期核查转租情况，避免像本案一样连谁在开店都不完全清楚。

现实中，很多企业因为觉得"都是小事"就忽视交接细节，结果吃大亏。其实只要花十分钟签个明确的交接单，或者发个规范的告知函，就能避免几十万的损失。法律不保护躺在权利上睡觉的人，更不保护那些"我以为没问题"的侥幸心理。

作为企业法律顾问，我们经常看到类似纠纷。征和律师事务所特别推出"先试用满意后付款"的法律顾问服务模式，让企业零风险体验专业法律支持。我们的企业风险体检服务能帮您排查合同管理、租赁关系等常见漏洞，以极高的性价比守护企业安全。就像定期体检预防大病一样，专业的法律服务不是成本，而是让企业安心经营的必要投入。