企业单方解约租赁合同可能面临高额赔偿风险-松滋房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂1087民初635号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年7月30日，松滋某甲纺织饰品有限公司（甲方）与松滋某乙材料有限公司（乙方）签订《工业厂房租赁合同》，约定甲方将车间二（面积4000㎡）租赁给乙方，租期5年（2019年12月31日至2024年12月31日）。第1年租金8元/㎡，第2-3年9元/㎡，第4-5年10元/㎡；乙方需交6万元保证金，每年12月31日前付清下一年租金；合同终止时，若房屋无损坏，甲方应退还保证金。乙方还须每月3日前结清水电费，并对厂房损坏负责。
2020年3月28日，双方口头约定乙方另租车间一（1200㎡），条件同车间二。
2024年1月9日，某乙公司向某甲公司送达《解除合同通知书》，要求解除合同并退还6万元保证金。
租赁期间，某乙公司欠水费158.67元、电费581.04元；2024年6月，某甲公司清运厂区垃圾花费19950元。
经鉴定：厂房总损失261808.13元，其中43301.36元由某乙公司生产改造导致，218506.77元由其他外力导致。

法院判决：

1. 租赁合同于2024年1月9日解除；
2. 某乙公司赔偿某甲公司房屋损失201808.13元（总损失抵扣保证金后）、租金损失67600元、垃圾清运费19950元、水电费739元，合计287797.13元；
3. 驳回双方其他诉求。

三、核心观点与风险防范建议：企业解约不可"说走就走"

关键教训：企业单方解约租赁合同，可能赔掉一年租金+房屋修复费+额外损失！
本案中，某乙公司以为"付清租金就能随时退租"，结果赔了近29万元。法院认定其根本性错误有三：

1. 误判解约权利：租赁合同是"长期承诺"，承租人无权像订外卖一样随意取消。合同明确约定5年租期，某乙公司未付2024年租金就单方解约，构成违约。
2. 忽视"完好交还"义务：保证金不是"保险金"！合同写明"房屋无损坏才退保证金"，而某乙公司改造厂房导致4万多元损失，6万元保证金直接被抵扣，还倒赔20万元。
3. 交房"留尾巴"代价大：退租时厂房垃圾成山，某甲公司花2万元清运，法院判定这笔钱全由某乙公司买单——因为合同要求"交还清洁厂房"。

企业必看风险防范指南（非法律人士也能用）

✅ 签约时：3个必须确认

• 必须看清租金支付时间：本案某乙公司败诉的根源，是误以为"2023年12月31日付2024年租金"=可拖到年底再付。实际合同要求"每年12月31日前付清下一年租金"，即2023年12月31日必须交2024年全年租金。企业要特别注意"下一年度"的表述，避免以为能拖到租期开始再付钱。
• 必须明确房屋维修责任：合同写"租期第二年起，人为/非人为损坏都由承租方负责"，某乙公司改造厂房导致漏雨、墙体开裂，法院直接判其赔偿。企业租厂房前，要拍照记录初始状态，并在合同里写清"哪些损坏算自然损耗、哪些算人为破坏"。
• 必须签书面补充协议：车间一是口头约定的，但法院仍认可其效力。企业切勿轻信"口头承诺"，加租、改合同必须补签书面协议，否则维权无依据。

✅ 履约中：2个关键动作

• 每月保留水电缴费凭证：某乙公司因欠700多元水电费被追责，看似小事却成为对方反诉把柄。企业要设专人管理租赁支出，缴费后立即保存电子凭证。
• 退租前做"交房自检"：合同要求"按交付前完好状态交房"，某乙公司直接搬走导致垃圾堆积，白白赔2万元。退租前30天，应对照合同条款逐项检查：墙面是否修补？设备是否复原？垃圾是否清空？最好拍视频留存证据。

✅ 解约时：1条铁律
企业想提前退租？必须先和房东谈妥！ 本案某乙公司犯的最大错误，是直接发通知"通知"解约。正确做法：

1. 提前3个月与房东协商，说明原因（如业务调整）；
2. 主动提出"补偿1-2个月租金"作为替代方案（法院最终也按此标准判赔）；
3. 达成书面解约协议后再搬离，避免被扣"违约损失"。

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注：本文案例名称已做匿名化处理（如松滋某甲纺织饰品有限公司、松滋某乙材料有限公司），核心事实及裁判规则不变。企业具体问题请以律师个案分析为准。