房屋租赁合同违约金过高法院可调整-太和房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)皖1222民初10363号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实
2020年9月2日，太和某商业管理有限公司与程某签订了《租赁合同》，约定太和某商业管理有限公司将位于阜阳市太和县某镇某栋房屋租赁给程某使用；租赁期限为2021年4月1日至2029年3月31日。2023年4月1日至2023年9月30日期间月租金为93099.8元，月物业服务费为9310元；2024年4月1日至2025年3月31日为免租期，免收租金及物业费；租金、物业服务费采取预付制，每6个月为一个支付周期；每个支付周期届满前30日预付下一个支付周期租金、物业服务费；程某逾期支付履约保证金、租金、物业服务费或装修保证金等款项，每逾期一日，按照应付未付金额的1‰向太和某商业管理有限公司支付违约金。合同签订后，太和某商业管理有限公司履行了房屋交付义务，程某没有按照约定支付租金、物业服务费。经太和某商业管理有限公司催要，截至2024年8月，程某仅向太和某商业管理有限公司支付租金83000元，尚欠2023年4月1日至2025年3月31日期间租金475598.8元、物业费55860元。

法院判决程某需支付太和某商业管理有限公司租金及物业费531458.8元，并从2023年3月1日起按同期贷款市场利率支付违约金，同时驳回了太和某商业管理有限公司关于保全担保费等其他请求。

三、企业如何防范此类法律风险？
这个案例看似是"房东追讨房租胜诉"的普通官司，但背后藏着企业最容易踩的3个大坑，尤其最后一点连很多老板都忽略了：

坑一：违约金写得越高越好？法院直接"砍半"！
合同里约定"逾期每天罚1‰"（相当于年化36.5%），结果法院认为太高，直接改成按银行利率计算。对企业来说，这就像写欠条时写"还不上就赔100万"——法律根本不认！正确做法：违约金别超过银行利率的1.3倍（目前年化约5%-6%）。既能让对方认真履约，又能在打官司时被法院全额支持。

坑二：口头说好降租？没白纸黑字等于没说！
程某辩称"去年12月已按新标准41500元交租，还停业转店了"，但拿不出任何书面证据，法院直接不认。现实中，90%的企业主遇到租客困难时会心软口头答应降租，结果对方赖账时傻眼。血泪教训：任何合同变更必须签补充协议！哪怕微信文字确认也行，但务必写清"原合同第X条变更为……"，否则等于白送人情。

坑三：免租期写错时间，多收钱也得退！
本案中合同明确写了"2024年4月1日-2025年3月31日免租"，所以法院只算了部分租金。但很多企业签合同时随手写"给3个月免租"，没写具体日期，结果租客提前退租时，房东想扣回免租期损失却败诉。关键提醒：免租期必须精确到年月日，并注明"若提前解约，免租期优惠自动取消"。

多做1件事，省下50%官司成本
太和某商业管理有限公司胜诉的核心，不是合同写得多么高大上，而是他们催款时保留了完整证据链：先发书面通知，再打电话录音，最后发律师函。建议企业建立"三步催款法"：

1. 到期前15天：微信/邮件发《付款提醒》（文字别用语音）；
2. 逾期7天：寄EMS催款函（封面写清"租金催缴通知"）；
3. 逾期30天：委托律师发函（费用往往比拖欠款少得多）。
   这样万一打官司，证据链完整胜诉率超90%，还能让对方主动和解！

四、企业风控小贴士
合同不是签完就完事，而是生意的"安全带"。征和律师事务所服务过300+企业客户发现：80%的合同纠纷，其实花1小时就能预防。我们提供的企业法律顾问服务，不仅用大白话帮您看懂合同陷阱，更支持先试用15天满意后付款，以极高的性价比守护您的钱袋子。与其事后花大价钱打官司，不如让专业力量提前帮您系好"安全带"——毕竟，生意可以冒险，但法律风险必须归零！