房地产开发商促销承诺的物业费优惠必须兑现-太和物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷

案号：(2024)皖1222民初12451号

审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年6月1日，广东某某某物业服务公司阜阳分公司与太和县某房地产开发公司签订《太和县某某某前期物业服务合同》，约定由该物业公司为太和县某房地产开发公司开发的某某某晶宫·东方越小区提供前期物业服务。合同签订后，物业公司提供了物业服务。

2019年7月5日广东某某某物业服务公司阜阳分公司变更登记为某某某智慧物业服务集团阜阳分公司，2020年7月14日又变更为某某某生活服务集团阜阳分公司。

2023年至2024年期间，双方多次对账确认：太和县某房地产开发公司因"以老带新赠送物业费"的促销活动，需向物业公司支付代付物业费86882.23元；因房产原因退房导致的空置房，需支付空置房物业费105103.59元，合计191985.82元。但太和县某房地产开发公司一直未支付这笔费用。

法院判决太和县某房地产开发公司于判决生效之日起三十日内向某某某生活服务集团阜阳分公司支付物业费用191985.82元，并承担案件受理费2070元。

三、企业法律风险防范提示

这个案例看似简单，却暴露出很多企业特别是房地产开发商在经营活动中容易忽视的法律风险。作为企业法律顾问，我想用大白话跟大家说清楚，避免踩坑：

第一，"说出去的话，泼出去的水"——促销承诺必须兑现
太和县某房地产开发公司为了卖房，搞了个"老带新送物业费"的促销活动，结果房子卖出去了，却不想付这部分物业费了。法院明确指出：企业对外做出的促销承诺，就是实实在在的合同义务，不能因为是"促销"就当儿戏。很多企业以为促销只是"口头说说"，其实一旦对客户做出承诺，就形成了法律上的债务关系。建议：做促销活动前，一定要算清成本，明确写入合同，财务提前预留资金。

第二，"公司改名≠债务消失"——主体变更不免责
这个物业公司先后改了两次名字，从"广东某某某物业服务公司"变成"某某某智慧物业"，再变成"某某某生活服务集团"，但法院依然认定它是适格原告。很多企业以为换个马甲就能躲债，这是大错特错！根据法律规定，公司名称、法定代表人变更，不影响原有合同义务的履行。提醒：无论是买房、卖房还是做服务，不要因为对方公司改名就放松警惕，该要的账还得要。

第三，"白纸黑字才保险"——对账确认太重要了
本案中物业公司能胜诉的关键，是双方有五张物业服务费收款通知单和对账明细。试想一下，如果只有口头说"欠你十几万"，没有书面确认，打官司根本赢不了。特别提醒做销售、做服务的企业：每个月必须和客户对账，有问题当场解决，确认无误后双方签字盖章。微信截图、邮件记录都可以作为证据，但最保险的还是纸质对账单。

第四，"空置房不是白住"——退房后的责任别想甩
因为退房产生的空置房，开发商以为"房子没卖掉就不该交物业费"，这是典型误区！法院明确判令开发商要支付空置房期间的物业费。很多开发商在房屋未售出前，以为不需要承担物业成本，结果累积成大额债务。建议：在前期物业服务合同中明确约定空置房的费用承担方式，避免后期扯皮。

最后提醒：本案中开发商连法庭都不出庭，结果直接败诉。很多企业觉得"打官司太麻烦"就不出庭，殊不知不出庭等于自动放弃辩护权利，法院会直接按原告说的判。遇到纠纷，哪怕请个律师写个答辩状，也比不出庭强百倍！

作为企业，要记住：做生意讲诚信，签合同要谨慎，留证据是王道。特别是房地产行业，一个项目周期长、环节多，更要注重合同管理和过程留痕，否则像本案这样欠了近20万物业费，还白白搭上诉讼费，实在不划算。

征和律师事务所企业法律风险防范服务

看到这个案例，您是否担心自己企业也有类似隐患？征和律师事务所专注企业法律顾问服务十余年，我们提供的不仅是法律咨询，更是企业经营的"安全卫士"。我们的法律顾问服务具有极高的性价比，特别推出"先试用满意后付款"模式，让您零风险体验专业法律服务。企业日常合同审核、员工管理、促销活动合规设计等常见问题，我们的专业团队都能提供及时有效的解决方案，帮您把法律风险扼杀在萌芽状态。选择专业法律顾问，就是为企业经营系上"安全带"，让您的生意走得更稳、更远。