房产过户即需承担物业费责任，停电索赔需主动申请用电并保留证据-太和物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖12民终3948号
审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

安徽某诚医药有限公司与安徽某华置业有限公司、高某芝借款合同纠纷一案，阜阳市中级人民法院于2015年10月15日作出（2015）阜民二初字第00052号民事调解书。2015年10月19日，双方达成执行和解协议，约定用太和县诚华中央城小区内门面房抵偿债务，按每平方米7000元计算。安徽某诚医药有限公司于2016年4月7日至12日对136套房产办理了过户手续，但部分房屋未实际交付使用。未办理产权证的10间商铺于2023年5月18日经法院组织实际交付。太和县某华物业管理有限公司是小区物业服务单位，商业物业费标准为1.2元／㎡／月。双方因物业费缴纳和用电服务产生争议：安徽某诚医药有限公司要求物业公司恢复130间房屋供电并索赔租金损失98.83万元；太和县某华物业管理有限公司则反诉要求支付2016年4月至2024年4月的物业费136万余元。一审法院现场勘查发现，空置房屋的室外总开关由物业公司关闭，物业公司表示需业主提供安全用电申请后即可通电，但安徽某诚医药有限公司未能证明已提交申请却被拒绝供电导致损失。

法院判决结果：一审驳回安徽某诚医药有限公司的全部诉讼请求，判决其支付物业费91万余元；二审维持原判，驳回上诉。

三、核心观点与法律风险提示

这个案例看似是“停电引发的纠纷”，实则暴露了企业常见的两大法律盲区：房产过户不等于“拿到钥匙”就能免责，停电索赔不靠“抱怨”而靠“证据”。很多企业以为“房子没住人就不该交物业费”，或“停电就是物业故意刁难”，但法院判决明确告诉你：

1. 房产过户=立刻当业主：只要房产证办到你名下（哪怕没实际拿房），从过户那天起就要交物业费。本案中，136套房屋2016年4月已过户，企业却等到2023年才接手，结果被追讨8年物业费。风险防范点：拿到房产证后，第一时间联系物业确认起费时间，别等对方上门才慌。如果是抵债、拍卖得来的房产，更要查清“法律交付日”（如本案按法院裁定的过户日算），别被“实际交付”误导。
2. 停电索赔=证据说话：企业声称“物业断电导致租不出去”，但法院发现：物业只是要求提交安全用电申请（这是合理管理需求），企业却拿不出“我申请了但被拒”的证据。风险防范点：遇到类似问题，马上做三件事——
   • 书面提交用电申请（邮件、函件留底）；
   • 拍照记录现场情况（如电闸状态）；
   • 如果物业拖延，找社区或派出所协调并出证明。
     别等到损失扩大才维权，否则法院只能“谁主张谁举证”，空口无凭难支持。

给企业的真心话：房产和物业纠纷不是“小事”，动辄几十万损失。关键要记住：法律只保护“有准备的人”——过户后主动对接物业，遇到问题规范留痕，比事后打官司省钱又省心！

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