已收房业主不能以开发商遗留问题拒缴物业费-界首物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)皖1282民初274号
审理法院：界首市人民法院

二、案件事实与判决结果

2014年5月26日，界首市海某物业管理有限公司与案涉小区的开发商界首乾某房地产开发公司签订《前期物业服务合同》，服务期间为2014年5月26日起至2019年5月25日。2019年5月1日，界首市海某物业管理有限公司与案涉小区的开发商界首乾某房地产开发公司续签《前期物业服务合同》，期间为2019年5月26日至2022年5月26日，若合同到期后小区未成立业主委员会，合同继续履行，直至成立业主委员会签订新的物业服务合同。罗某系该小区的业主，于2015年7月31日前接收了房屋。罗某居住的中阳嘉园房屋面积为91.76平方米。《前期物业服务合同》中第七条"物业费的交纳"约定：合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由开发商承担，房屋交付之日的次日起发生的物业服务费由业主承担。若购房业主拒绝接收房屋，拒绝交纳物业费，欠交物业费由开发商承担。其中，2014年5月26日至2019年5月25日的物业费，《前期物业服务合同》约定住宅为0.63元/月·平方米，2019年5月26日之后的物业费，《前期物业服务合同》约定住宅为1元/月·平方米。2019年5月25日之前的《前期物业服务合同》并未明确约定欠交物业费的违约责任，2019年5月25日之后的《前期物业服务合同》约定物业服务费按年度交纳，业主应在每年的第一季度前交清本年度的物业服务费，若未足额交纳物业服务费，按应交数额每月0.3%支付违约金。界首市海某物业管理有限公司提供物业服务至今，罗某未支付2016年7月1日至2024年12月31日之间的物业费。

法院最终判决罗某支付物业费8178元及违约金495.5元，驳回其以与开发商存在房产证纠纷为由拒缴物业费的主张。二审法院也驳回了罗某的上诉，维持原判。

三、核心观点与风险防范建议

这个案例看似简单，却揭示了一个常见但容易被忽视的法律陷阱：业主已实际收房入住后，不能以开发商遗留问题（如未办房产证）为由拒绝缴纳物业费。

许多业主（包括一些企业客户）都有这样的误解：既然开发商有问题，物业公司作为开发商请来的，就应该"管到底"。但法院明确指出：罗某早在2015年就收房入住并装修，还因逾期办证问题起诉开发商并获得支持，这恰恰证明他不符合合同中"拒绝受领房屋"的情形。《前期物业服务合同》中关于"开发商承担物业费"的条款，只适用于真正"拒绝收房"的业主，而不适用于已实际入住的业主。

对企业而言，这个案例提示三个关键风险点：

第一，物业公司要分清"主次关系"。物业服务合同是独立法律关系，业主与开发商之间的房屋买卖纠纷不能牵连物业公司。物业公司应避免陷入开发商与业主的纠纷中，更不能随意承诺"开发商问题解决前不收物业费"。本案中，如果物业公司当初对每位业主都做出类似承诺，后期追讨物业费将变得极其困难。

第二，合同条款要写得"无歧义"。本案中《前期物业服务合同》第七条虽然规定了开发商承担责任的情形，但没有明确定义什么是"拒绝受领房屋"。建议企业签订合同时，应具体描述："拒绝受领房屋"是指业主在开发商书面通知收房后30日内未办理收房手续，且未提出合法理由的情形。避免笼统表述导致后期争议。

第三，证据收集要及时完整。本案中物业公司能胜诉，关键在于提供了"垫付费用的交费发票、电梯维保记录、服务照片、日常工作记录"等完整证据链。企业日常经营中要养成"留痕"习惯：催缴通知要保留送达证明，服务过程要有记录，业主签收要留档。这些看似繁琐的小事，在纠纷发生时就是最有力的武器。

特别提醒房地产开发企业：在与物业公司签订《前期物业服务合同》时，不要简单套用模板。应明确约定开发商责任边界，比如"开发商仅对未交付房屋承担物业费"，并设定开发商承担责任的期限（如最长不超过2年）。避免因开发商自身问题长期拖累物业公司正常运营。

对于物业公司，当业主提出"开发商有问题所以我不缴费"时，应明确告知："您的问题应向开发商主张，这不影响您与我公司的物业服务合同关系。我们可以协助您联系开发商，但物业费仍需按时缴纳。"同时书面记录沟通情况，为可能的诉讼做准备。

作为企业法律顾问，我们经常看到类似纠纷——企业因合同条款模糊、证据保存不全而陷入被动。防范这类风险不需要高深的法律知识，只需要在签约时多问一句"这个条款到底什么意思"，在服务时多拍一张照片，就能避免后期数万元的损失。

征和律师事务所为企业提供专业法律顾问服务，我们深知企业经营不易，因此特别推出先试用满意后付款的服务模式，让企业零风险体验专业法律支持。我们的企业法律顾问服务以极高的性价比著称，不仅能帮您处理纠纷，更能从源头上预防法律风险，让您的生意走得更稳更远。