租赁合同到期后出租方无权单方拆除承租方自建厂房-宜都租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2021)鄂0581民初609号
审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、案件事实及判决结果

2008年2月18日，宜都某中机械制造有限公司（以下简称"某中公司"）与宜都某教中心宜昌市第三技工学校（以下简称"某教中心"）签订《房屋及土地使用权租赁合同》，约定某教中心将实训大楼一楼车间555平方米及后方1200平方米土地租给某中公司，租期10年（2008年7月1日至2018年6月30日）。合同约定：某中公司可在租赁土地上兴建厂房，厂房所占土地归某教中心所有，厂房产权归某中公司；合同期满后，由某教中心向某中公司购买厂房。同时，双方签订《学生实习合同》作为附件，约定某教中心每年支付实习费用4万元。

合同履行期间，某中公司按约定投资兴建厂房并投入使用，但双方均未按约定支付租金和实习费用。2018年6月30日合同期满后，双方未达成新的协议，某中公司继续使用厂房。2019年6月，某教中心告知某中公司土地不再续租，要求做好撤离准备。2020年6月，某中公司承诺6月30日前迁出并完成搬迁。2020年9月10日，某教中心致函要求某中公司拆除自建厂房，但某中公司未按要求行动。2020年9月25日，某教中心单方拆除某中公司厂房。

关于厂房价值，双方曾两次共同选定评估机构进行评估，但因对评估价格有分歧未形成正式报告。某中公司单方委托评估认为厂房价值116.31万元，法院委托评估认为无证厂房价值84.34万元。法院最终认定某教中心应赔偿某中公司50.604万元。

三、核心观点与法律风险提示

这个案例告诉我们：租赁合同到期后，出租方绝对不能因为承租方拖欠租金等原因，就擅自拆除承租方自建的厂房或设施。这是企业经营中常见的法律误区，也是本案的核心问题。

为什么某教中心要赔偿？主要有三点原因：

1. 合同约定优先，单方拆除就是违约
   合同明确规定了四种处理方式：续签合同、由某教中心购买、出租给第三方、或闲置。即使双方没谈拢，某教中心也应该通过协商、调解或打官司来解决，而不是自己动手拆房子。这就像你租别人房子，合同到期后房东不能因为你没搬走就直接把你的家具扔出去一样。

2. 租金欠款≠可以拆房
   某中公司确实没交租金，但欠的租金只有几万元，而厂房价值几十万。法院认为，为几万块钱拆掉几十万的厂房，明显不公平。就像你欠朋友100块钱，朋友不能因此砸掉你价值10万元的汽车。

3. 无证厂房"打折"赔偿
   由于厂房没有办理产权证，法院按无证工业厂房评估，价值比有证状态低了约20万元。最终赔偿金额还考虑了原始投资成本（约38.5万元）等因素，只按评估价的60%计算。这意味着，没办证的房子在法律上"不值钱"。

给企业的三点实用建议：

1. 合同要写"死"，别留模糊空间
   签合同时，一定要明确约定：租期届满后自建资产如何处置？具体评估标准是什么？谁来选定评估机构？违约责任如何计算？本案中，双方只写了"由某教中心购买"，但没写价格怎么算、时间怎么定，结果扯皮好几年。建议加上类似条款："合同期满前30日，双方应共同委托第三方评估机构确定厂房价值，某教中心应在评估报告出具后15日内按评估价支付购买款"。

2. 发生问题"动口不动手"
   如果对方拖欠租金或不搬迁，正确的做法是：先发正式函件催告→协商解决→协商不成可申请法院强制执行。千万别自己动手拆房、断电或换锁！这看似"省事"，实则可能从有理变无理，还要倒赔钱。本案中某教中心本可以依法索要租金，却因擅自拆房反而要赔50多万。

3. 自建厂房务必"先证后建"
   厂房建好后，要尽快办理临时建筑许可或产权登记。本案中，因厂房无证，评估价值直接打了折扣。就像买车不上牌照，出了事故保险公司可能拒赔一样。即使合同约定"由对方负责报批"，自己也要定期跟进进度，保留催办证据。

特别提醒：校企合作、厂房租赁这类长期合同，每年至少要对账一次，及时处理拖欠款项。本案中双方十年不提租金和实习费，导致问题积压到合同到期后爆发。建议企业建立"合同履行台账"，把付款、交货等关键节点标红提醒，避免"小事拖大"。

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