业主不能以服务瑕疵为由拒交物业费-无为物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖0225民初3077号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实及判决结果

黄某是位于无为市××镇××社区××小区××幢××室房屋的业主，该房屋登记建筑面积为124.71ｍ2。2021年1月，该小区的建设开发单位向包括黄某在内的业主交付房屋时，业主与无为县某物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，约定由该公司向该小区业主提供前期物业服务，当时该公司报经无为市发改委备案批准的前期物业公共服务收费标准为按建筑面积每平方米每月1元标准收取（不含电梯及增压水泵等高耗能共用设施设备运行电费）。2022年，该小区的前期物业服务公司终止物业服务撤离小区后，因该小区业主大会、业主委员会一直未能成立，导致该小区业主未能自行选聘物业服务企业。为此，案涉小区所在地的无为市福渡镇某区居委会依据相关规定，为该小区选聘无为某业有限公司提供物业管理服务，并由某区居委会与其签订了《委托物业服务协议》，协议约定了物业服务内容、物业管理质量标准、物业服务收费标准、物业管理服务期限等双方权利义务。上述协议签订生效后，无为某业有限公司遂入驻案涉小区并自2022年7月1日开始依约在该小区提供物业管理服务至今。但黄某作为案涉小区业主，其自2022年7月17日至2024年1月16日期间的物业服务费，根据前述《委托物业服务协议》约定的收费标准，经核算为2244.78元（124.71平方米×1元／平方米／月×18月），经无为某业有限公司多次催讨，黄某拒绝缴纳。无为某业有限公司经催收无果，遂诉至法院。

法院判决：一审判决黄某支付无为某业有限公司2022年7月17日至2024年1月16日期间的物业管理服务费2,244.78元。黄某不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例看似是业主和物业公司的"小纠纷"，但对企业经营有重要警示意义。核心问题是：物业服务即使存在轻微瑕疵，业主也不能以此为由拒绝支付物业费。法院判决给出了三点关键启示：

第一，"看不见的服务"也是服务
业主黄某认为"没看到物业公司干活"，所以不交费。但法院明确指出：小区电梯能正常运行、垃圾能及时清理、绿化能保持良好，这些恰恰是物业服务到位的表现。很多物业服务是"隐形"的——就像空气，平时感觉不到存在，但一旦消失问题就来了。企业要注意：服务过程必须留痕。物业公司应建立日常服务记录制度，如保洁打卡、设备巡检记录、业主问题处理台账等。当发生纠纷时，这些记录就是最有力的证据。很多企业吃亏就吃在"做了事却没留证据"。

第二，特殊情况下合同依然有效
黄某质疑"公司还没成立怎么能提供服务"。但法院依据《公司法》规定，公司设立前股东从事的民事活动，法律后果由成立后的公司承受。对企业而言：提前开展业务要规范操作。如果企业计划在正式注册前就开展业务，应当：

• 由发起人签订临时协议并明确约定"公司成立后自动承继权利义务"
• 保留所有投入凭证（工资表、水电费发票等）
• 及时向服务对象说明情况并取得理解
  避免出现"服务做了却没人认账"的尴尬。

第三，业主不能"只享受权利不履行义务"
法院一针见血指出：如果业主都以"服务不好"为由拒交费，物业公司就会没钱维护小区，最终损害所有业主利益。对企业启示是：服务瑕疵≠免除付款义务。当客户以服务质量为由拖欠款项时：

• 首先要区分是根本违约（如完全没提供服务）还是轻微瑕疵
• 对轻微问题应主动整改并留存沟通记录
• 切忌因个别投诉就停止整体服务
• 建立标准化服务流程和质量监督机制

特别提醒：本案中居委会在无业委会情况下代签合同被法院认可，说明基层组织在特殊时期可代表集体决策。企业与社区、村委会等组织合作时，务必确认对方权限，要求出具正式授权文件，避免"白干活"。

作为企业主，请记住：服务行业维权的关键不在于"有没有问题"，而在于"是否积极解决问题"。平时做好服务记录、规范签约流程、建立问题反馈机制，才能从根本上防范法律风险。当遇到客户无理拖欠时，完整的证据链就是企业最硬的底气。

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