企业签订租赁合同时必须明确关键服务条款，避免履约争议-老河口土地租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2019)鄂0682民初2787号
审理法院：湖北省老河口市人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年4月18日老河口市远某有限公司与刘某、周某签订土地租赁合同，约定刘某、周某租赁远某有限公司163亩土地用于虾稻共作，租期为2018年4月18日至2027年4月19日，共计10年。合同约定：首年租金为1000元每亩；第二年起租金为550元每亩，租期内每三年以基价上调10%；租期内需按0.2元每平方米标准支付服务费；租金结算方式为先付款后用地，每年3月10日前缴清次年租金。

合同签订次日刘某、周某向远某有限公司支付2018年田租款89650元及土地基建款73350元，合计163000元。2019年4月29日刘某向远某有限公司通过微信转账支付田租款30000元，后再未支付2019年4月18日至2020年4月17日的剩余土地租赁费。远某有限公司因此向法院起诉，要求刘某、周某支付拖欠的土地租赁费及服务费共计81492元及利息，以及违约金16298.4元。

刘某、周某辩称远某有限公司未按照合同约定的"六个统一"履行合同义务，没有对承包的土地平整，也没有及时放水，影响了虾稻共作的正常实现，因此行使先履行不安抗辩权，拒绝支付剩余租金。

经法院查明，自合同签订后，刘某、周某在租赁土地中开展虾稻养殖，该土地中虾稻共作所需的供水，由远某有限公司与供水部门签订供水合同保障。2018年7月20日至2019年7月19日老河口市某冲水库管理处按照合同约定共向远某有限公司的灌溉区供水62天，供水总量约336万方。

法院判决：刘某、周某于判决生效之日起十日内向远某有限公司支付所欠土地租赁费、服务费81394.2元及违约金16298.4元；驳回远某有限公司其他诉讼请求。

三、核心观点与法律风险防范建议

这个案例看似简单，实则揭示了企业经营中一个常见却容易被忽视的法律风险：合同条款不明确，特别是关键服务义务约定模糊，极易引发履约争议。

在本案中，被告刘某、周某之所以拒绝支付剩余租金，是因为他们认为原告远某有限公司没有"及时放水"，影响了虾稻养殖。但法院为何不支持这个抗辩理由呢？关键在于合同中没有明确约定"供水"是原告的合同义务，更没有约定具体的供水时间、天数和水量标准。法院查明，供水是由原告与第三方签订合同保障的，且第三方已按约提供了供水服务。因此，被告无法证明是原告违约导致供水问题。

对企业来说，这给我们敲响了警钟：

第一，合同要"写清楚"，不能"想当然"。许多企业在签订合同时，往往只关注金额、期限等"大项"，却忽略了具体操作细节。比如本案中的"供水"问题，对虾稻养殖至关重要，但合同中却没有明确约定谁负责、何时供、供多少。结果一旦出现问题，双方各执一词，企业就可能陷入被动。建议：在签订合同时，要把业务运营中的关键环节都写清楚，特别是对合同履行有重大影响的事项，不要因为"行业惯例"或"口头约定"而省略书面条款。

第二，"先履行抗辩权"不是"挡箭牌"。很多企业遇到对方未完全履约时，会想当然地认为"他没做好，我就可以不付款"，但法律上的"先履行抗辩权"是有严格条件的。本案中，被告声称行使"先履行不安抗辩权"，但因为合同中没有明确原告必须先完成哪些义务，法院自然不支持。建议：如果您的合同中有先后履行顺序，一定要在合同中明确写明"当A方完成X事项后，B方才需履行Y义务"，并保留好对方未履约的证据，否则随意拒付可能构成您自己的违约。

第三，违约金条款要合理设计。本案中，原告同时主张了违约金和利息，但法院只支持了违约金，因为合同明确约定了"违约金为合同标的额的20%"，且该违约金已能弥补损失。建议：企业在设置违约金时，既要考虑能真正弥补损失，又不能过分高于实际损失（一般不超过实际损失的30%），否则可能不被法院全额支持。同时，明确约定"违约金已包含所有损失赔偿"，避免对方再主张额外利息或赔偿。

第四，证据意识要贯穿合同始终。本案中，原告能胜诉的关键是提供了供水合同、供水记录等证据，证明已按约保障了供水。而被告虽然提供了视频等证据，但无法证明与本案的关联性。建议：从合同签订开始，就要有"可能打官司"的意识，对合同履行过程中的关键环节（如付款、交货、服务提供等）都要保留书面或电子证据，特别是微信、短信等即时通讯记录，要定期备份。

最后提醒企业：合同不是签完就完事了，而是要全程管理。建议定期检查合同履行情况，发现问题及时沟通解决，避免小问题积累成大纠纷。毕竟，一份写得清楚、管得细致的合同，才是企业经营最坚实的"防护盾"。