国企改制后原承包关系自动终止 企业应及时收回资产-肥东合同纠纷案例解读

作为企业法务人员，您是否担心历史遗留的承包问题突然引发纠纷？今天分享的这个真实案例，正是因国企改制后资产回收不及时引发的诉讼。法院明确：改制截止日一到，原承包关系自动结束，企业必须主动收回资产，否则可能陷入多年扯皮。这对所有涉及国企改制或资产承包的企业都是重要警示！

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)皖0122民初14318号
审理法院：安徽省肥东县人民法院

二、案件事实与判决结果

直接还原法院认定的关键事实（已按规则改写名称）：
1992年3月，肥东某公司在肥东县撮镇镇设立了撮镇分销处。1997年，肥东某公司将该分销处交由蒋某承包。1999年5月，肥东某公司取得案涉房屋所有权证，蒋某实际占有三间一、二层房屋（面积约193㎡）。
根据肥东县政府2003年文件，全县国有商业企业统一改制，改制截止时间为2004年12月31日。这意味着肥东某公司与蒋某的承包关系到这一天自动终止。2005年，肥东县政府批准将肥东某公司等11家单位的资产划归原告肥东某公司管理。此后，肥东某公司多次要求蒋某退出承包并返还房屋，但蒋某一直拒绝。2023年8月，肥东某公司再次沟通无果后提起诉讼。
蒋某辩称：2005年他已通过垫付费用（14万余元）抵扣房款，与肥东某公司形成房屋买卖关系，自己是房屋所有权人，无需返还。

法院判决结果很简单：

1. 确认蒋某与肥东某公司的承包关系于2004年12月31日（改制截止日）正式解除；
2. 蒋某必须在判决生效后30天内，把占有的193㎡房屋全部返还给肥东某公司。

三、核心风险提示：为什么企业必须重视这个案例？

这个案子看似是“老赖占房”，实则暴露了企业三大致命疏忽，普通人也能看懂风险点：

风险点1：误以为“口头约定”能替代白纸黑字

• 蒋某主张“2005年用垫付款抵房款”，但法院直接驳回：口头协议没写清房屋位置、面积，且企业当时无权卖房（改制后资产已收归国有）。
• 企业怎么办？
  • 任何资产处置（哪怕是内部承包），必须签书面合同，写明房屋位置、面积、期限、到期处理方式。
  • 改制期间更要严守程序：政府没批准前，千万别口头承诺买卖或抵账！垫付款项必须单独开收据并注明用途（如“维修费”，而非“房款”）。

风险点2：拖延处理=给纠纷埋雷

• 肥东某公司早在2005年就接管资产，却拖到2023年才起诉，导致蒋某反咬“我已实际占有多年”。
• 企业怎么办？
  • 改制文件明确的截止日就是“红线”！到期后3个月内必须发书面通知：“合同终止，请X月X日前搬离”。
  • 每年定期清查资产：用手机拍现场照片、发书面函件要求确认，留痕比口头催促强100倍。

风险点3：混淆“承包”与“买卖”，资产可能人财两空

• 蒋某把承包费说成“房款”，差点让企业丢掉房产。法院强调：承包到期≠房屋自动归你，尤其国企资产必须经政府批准才能交易。
• 企业怎么办？
  • 承包合同里必须写“不涉及资产所有权转移” ，并注明“到期无条件返还”。
  • 员工垫付款项要单独记账：维修费、管理费≠购房款，避免被曲解。

一句话总结防范口诀：

“改制节点写清楚，书面合同不拖迟；资产返还留证据，口头承诺是大忌！”

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注：本文案例来源于公开判决书（案号：(2025)皖0122民初14318号），为保护隐私，当事人及企业名称均已按规范隐去。