合同到期未续签继续使用原合同仍有效但违约金过高法院会调整-巢湖房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)皖0181民初6483号
审理法院：安徽省巢湖市人民法院

二、案件事实及判决结果

2014年7月13日原告巢湖某节能建材有限公司（以下简称某节能公司）与被告张某签订《厂房租赁合同》，某节能公司将其所有的位于巢湖市XX路XX路XX号厂房出租给被告张某，租赁厂房面积520ｍ2，租期三年，自2014年7月20日起至2017年7月20日止，租金按每月每平方米9元计算，年租金为56160元，合同约定租金一年支付一次，支付日期为每年7月20日与7月30日前，如逾期未付，按照每日千分之一支付甲方滞纳金。合同签订后，原告将涉案厂房交由被告占有使用。合同租期届满后，被告继续占有使用案涉厂房，双方未续签书面租赁合同，2018年11月1日被告张某搬离涉案厂房。因被告差欠原告房租及水电费，被告向原告出具欠条，2022年11月22日被告张某再次向原告出具欠条，载明"今欠到巢湖某节能建材有限公司房租费2018年2月1日-11月1日计9个月房租44460元，还有电费1147元，水费51元整"，并备注"原欠条作废"。

法院判决：被告张某于判决生效后七日内支付原告巢湖某节能建材有限公司45658元（租金+水电费）及利息（以45658元为基数，2018年11月1日起至2019年8月19日按银行同期贷款利率计算，此后按LPR计算至付清日）；驳回原告主张的高额滞纳金等其他请求。

三、企业法律风险防范指南：三招避开"合同陷阱"

这个案例看似是普通房租欠款纠纷，实则藏着企业最容易踩的"雷区"！很多老板以为"合同到期不续签就没事"，或者"违约金写越高越保险"，结果反而吃了大亏。法院判决揭示了三个关键风险点，企业务必警惕：

1. 合同到期后"没动静"=自动转为不定期租赁，随时可能被"反咬一口"
本案中，原租赁合同2017年7月到期，但张某继续用厂房、某节能公司没反对，法院直接认定原合同"复活"，只是变成了不定期租赁（想解约随时能提，但必须给对方准备时间）。风险在于：

• ✘ 企业以为"没合同就不用付钱"，结果法院照样判你补租金；
• ✘ 企业若想收回厂房，必须提前通知（一般15-30天），否则可能被对方告违约。
  ✅ 实操建议：合同期满前30天，必须书面通知对方——要么签新合同，要么限期搬离！别当"沉默的甲方"，一条微信、一纸通知都能救命。

2. 违约金写"日千分之一"？法院直接砍到银行利息！
某节能公司合同约定"逾期按日千分之一付滞纳金"（年化36.5%），起诉时算出8万多元滞纳金，但法院认为"明显过高"，直接改按银行利率计算，缩水近90%！核心原因：

• ✘ 企业以为"违约金越高威慑力越强"，但法律只保护"合理损失"（通常不超过实际损失的30%）；
• ✘ 日千分之一远超LPR的4倍（目前年化约14.8%），属于"变相高利贷"，法院必然调低。
  ✅ 实操建议：合同违约金条款写成"按LPR的1.3-1.5倍计算"，既合法又容易获法院全额支持。别贪高！写得再吓人，法院不认也是白搭。

3. 欠条比催款电话管用100倍！证据意识决定输赢
本案原告能胜诉的关键，是张某两次亲笔写的欠条（尤其2022年那张明确金额+时间）。反观企业常见错误：

• ✘ 以为"口头催过就行"，结果对方抵赖时拿不出证据；
• ✘ 欠条写"欠某公司钱"却不写具体项目，法院可能不认。
  ✅ 实操建议：每次催款让对方签《确认函》或打欠条，必须包含欠款事由、金额、时间、双方名称。哪怕微信确认，也要留截图！记住：没有白纸黑字，再占理也难赢官司。

风险防控要趁早，专业支持更省心

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