购房者断供致开发商代偿，开发商有权解除合同并索赔违约金-中牟房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)豫0122民初10277号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2016年12月31日，中牟某商置业有限公司与郭某签订《商品房买卖合同》（合同编号ZM16003080075）。合同约定：郭某购买的房屋位于中牟县西，新月路南，桂花路东，协星路北10号楼1单元18层1803，合同总价款595,858元。付款方式为首付125,858元（21.12%），贷款470,000元（78.88%）。合同附件四第3条约定：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保，如买受人未按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行宣布全部未到期贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任，则出卖人有权解除合同，买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。

2016年12月31日，中国工商某行股份有限公司郑州商都路支行、郭某和中牟某商置业有限公司签订了《个人购房担保借款合同》，中牟某商置业有限公司为郭某的贷款提供阶段性连带保证责任。2020年12月，因郭某未按期偿还贷款，银行将郭某及中牟某商置业有限公司诉至法院，法院判决郭某需向银行支付借款本金、利息及律师费，中牟某商置业有限公司承担连带清偿责任。中牟某商置业有限公司已为郭某代偿款项共计531,960.16元。2017年1月17日，中牟某商置业有限公司已向郭某交付房屋。

法院判决结果：解除中牟某商置业有限公司与郭某签订的《商品房买卖合同》；郭某需退还房屋并协助办理相关注销手续；郭某需支付中牟某商置业有限公司违约金59,585.8元；案件受理费由郭某负担。

三、案例的核心观点及法律风险提示

这个案例虽然看起来是简单的"断供"事件，但它揭示了房地产交易中一个容易被忽视的巨大风险——房屋卖出去了，不代表风险就消失了！

许多房地产开发商可能认为：房子卖出去了，钱也收到了（首付+银行贷款），交易就完成了。但实际情况是，如果购房者断供（不还房贷），银行会先找开发商承担担保责任。这时，开发商不仅要替购房者还钱，还可能面临"钱房两失"的尴尬局面：房子已经交付给购房者，却收不回来；还要自己掏腰包替购房者还银行贷款。

本案给企业的核心启示：

1. "断供"不是购房者的个人问题，而是开发商的真风险
   本案中，郭某不还房贷，结果中牟某商置业有限公司被迫代偿了53万多元！很多开发商可能不知道，自己在购房者贷款合同中签的"阶段性担保"，意味着在房产证办理完毕前，购房者不还贷，开发商就要"背锅"。

2. 合同约定是救命稻草
   为什么中牟某商能胜诉？关键在于合同附件四第3条写得非常明确："如买受人未按期向按揭银行偿还到期贷款本息...出卖人有权解除合同"。如果没有这条约定，开发商可能只能追偿代付款项，却无法收回房子。

3. 房屋交付不等于风险解除
   很多人以为房子交出去就没事了，但本案中2017年1月已交房，2020年底购房者断供，开发商依然有权要回房子。这是因为合同明确约定了断供的后果。

4. 证据保存至关重要
   开发商能胜诉，靠的是完整的代偿证据。如果无法证明自己确实替购房者还了钱，即使合同有约定，也可能无法获得法院支持。

给企业的实用建议：

• 合同条款要"狠"一点：在商品房买卖合同中，必须明确约定：如果购房者断供导致开发商承担担保责任，开发商有权解除合同、收回房屋，并要求购房者支付违约金（建议10%左右）。就像本案中的约定，简单明了，直接有效。

• 做好"断供"预警机制：与合作银行建立信息共享机制，一旦发现购房者连续2-3个月未还款，立即介入处理，不要等到银行起诉才行动。

• 代偿后要快行动：替购房者还钱后，不要心软等待，应立即书面通知购房者还款，逾期不还就尽快起诉。时间拖得越久，房屋可能被转卖或抵押，执行难度越大。

• 不要忽视"小"违约：有的开发商觉得只欠几期房贷，金额不大，就放任不管。但根据本案，即使只欠少量贷款，只要导致银行宣布全部贷款提前到期，开发商就有权解除整个合同。

• 房屋交付要谨慎：在房产证未办理完毕前，可以考虑延迟交房，或者约定交房后仍保留一定控制权，降低断供风险。

举个简单例子：这就像你借朋友10万元做生意，约定如果他3个月不还利息，你就有权收回他的店铺。但如果合同没写这条，就算他3年不还利息，你也只能追讨欠款，不能收回店铺。开发商的"阶段性担保"就是这个道理，一定要在合同中把"收回权"写清楚！

企业经营中，一份严谨的合同胜过十次艰难的诉讼。与其事后辛苦追讨，不如事前做好风险防范。记住：风险不会因为你的忽视而消失，只会因你的准备而化解。

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