供暖阀门未关导致业主损失物业和热力公司均需赔偿责任-长垣财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2023)豫0783民初3097号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2020年6月，文某、李某从长垣县富某房地产开发有限公司处购入长垣市富美公园2080三期10幢2单元1-2层2103号房屋。2022年3月31日，文某、李某取得案涉房屋的不动产权登记。2022年7月1日，长垣县富某房地产开发有限公司与河南康某生活服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由河南康某生活服务有限公司为案涉小区提供物业管理服务。2022年8月10日，长垣县富某房地产开发有限公司同长垣盾某节能热力有限公司达成《集中供暖入网合同》，约定由长垣盾某节能热力有限公司负责小区供热管网的施工以及换热站的设计、建设、运行维护及管理。2022年9月1日，长垣盾某节能热力有限公司在小区信息栏处张贴温馨提醒，告知小区居民9月7日至9月8日间对小区暖气官网开展注水打压工作。2022年11月8日，富美公园城三期业主群中发布温馨提示，告知业主11月9日8:30分开始，小区供暖管道将满负荷供水运行，请各位业主及时关注家中有无漏水情况，并告知业主后期会根据缴费情况一户一户的开启供暖阀门。文某、李某未交纳2022年供暖费用。2022年冬供暖期间，河南康某生活服务有限公司发现文某家中漏水，立即通知文某，到现场查看发现室内供暖管道的排气阀门处于打开状态，正从排气阀门处漏水，室内被淹，同时，室外的供暖阀门外箱打开，103号房屋室外供暖阀门亦是打开状态。河南康某生活服务有限公司遂派人关闭室内供暖阀门及室外供暖阀门。文某、李某委托对房屋损失情况进行鉴定，确定案涉房屋损失为84850元，鉴定费5000元。另查明，河南康某生活服务有限公司及长垣盾某节能热力有限公司均持有室外供暖阀门外面箱子的钥匙，该箱子平时处于上锁状态。

法院最终判决：河南康某生活服务有限公司赔偿文某、李某财产损失17970元；长垣盾某节能热力有限公司赔偿文某、李某财产损失53910元；驳回文某、李某的其他诉讼请求。

三、简单地论述案例的核心观点

这个案例告诉我们，物业服务企业和热力供应企业在日常管理中稍有疏忽，就可能面临巨额赔偿。很多企业负责人可能认为"合同没写的就不用管"，但这个案例恰恰证明了这种想法非常危险！

物业公司的误区：河南康某生活服务有限公司一开始辩称"合同中没有提供热力服务的内容"，不应该为暖气漏水负责。但法院通过查看他们实际工作发现：物业不仅统计开通暖气的业主数量，还负责检查小区内是否存在暖气漏水情况。既然你实际参与了这些工作，就等于默认承担了相关管理责任，不能事后推卸责任。

热力公司的致命疏忽：长垣盾某节能热力有限公司作为专业供暖企业，对未缴费用户的供暖阀门开启负有直接监管责任。本案中，他们对文某家（未缴费用户）的室外供暖阀门被打开负有主要责任，因此被判承担60%的赔偿责任，这是最大的教训！

三个关键风险点：

1. "实际参与即担责"原则：即使合同没明确写，但只要你实际参与了某项工作（如检查供暖、统计用户），法院就可能认定你负有管理义务。
2. 关键设施管理漏洞：室外供暖阀门箱子虽上锁，但两家企业都有钥匙却未确保安全，这种"多头管理"最容易出问题。
3. 未缴费用户的特殊管理：对未缴费用户的供暖设施，必须有专门的管理制度，确保阀门处于关闭状态，否则一旦出事，热力公司难辞其咎。

企业防范建议：

1. 厘清职责边界：不要笼统签订服务合同，对每项服务内容和责任范围要写得清清楚楚。如果确实不负责供暖管理，就不要参与相关工作。
2. 建立钥匙管理制度：对重要设施（如阀门箱、电闸箱等）实行"一把钥匙、专人负责"，避免多头管理导致责任不清。
3. 完善未缴费用户管理流程：对未缴费用户，必须有明确的"阀门关闭确认单"，并定期检查，保留书面记录。
4. 做好风险告知：供暖前的试水、正式供暖等关键节点，通过公告栏、微信群、短信等多渠道通知业主，特别要提醒"长期不在家的业主务必关闭室内阀门"，并保留通知证据。
5. 建立每日巡查制度：供暖季要对公共区域的供暖设施进行定期检查，发现问题立即处理，不要等到漏水了才行动。

特别提醒：很多企业以为"出了事再解决"，但本案中两家公司不仅赔了钱，还要承担诉讼费用和鉴定费用，更重要的是损害了企业信誉。比起事后赔偿，事前预防的成本要低得多！

作为企业管理者，一定要记住：法律上的责任不只看合同怎么写，更看你在实际工作中做了什么。不要等到法院判决书下来才后悔没做好日常管理。

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