物业费违约金约定过高法院仅支持5% -大冶物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂0281民初6932号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实和判决结果

黄石某物业大冶分公司于2019年5月1日进入大冶市和某小区为该小区提供物业管理服务至2020年12月31日。2020年1月20日，大冶市东岳路街道办事处和某小区业主委员会（甲方）与黄石某物业大冶分公司（乙方）续签了《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对和某小区提供物业管理服务；合同约定期限为12个月，自2020年1月1日起至2020年12月31日止；物业服务费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，每月每平方米1.2元；业主违反本合同约定拖欠或拒交物业服务费用的，经乙方书面催缴，仍不能按时足额交纳物业服务费的，每日应当按欠费金额3‰的比例向乙方支付违约金等。合同签订后，黄石某物业大冶分公司将该合同提交至大冶市相关部门进行了备案。被告卢某系大冶市某街道某号和某小区某栋某室房屋业主，其房屋建筑面积为149.46㎡，其未向黄石某物业大冶分公司交纳2020年1月1日起至2020年12月31日期间的物业管理服务费，原告催收无果，遂成讼。

法院最终判决：卢某需向黄石某物业大冶分公司支付2020年全年的物业费2152元及违约金108元（合计2260元），但驳回了原告要求按年利率14%计算高额违约金的请求。简单说，物业费必须交，但违约金被法院“砍”到只剩5%，远低于合同约定的每日3‰（一年超100%）。

三、核心观点：企业如何避免“赢了官司却亏了钱”？

这个案子看似简单，却藏着企业常踩的“大坑”：合同约定再漂亮，违约金过高也白搭！ 法院为啥只支持5%的违约金？关键就三点：

1. 违约金不能“狮子大开口”
   合同里写“每天罚3‰”，听着吓人（一年算下来超100%），但法院说：你得证明实际损失有多少！物业费拖欠的损失顶多是银行利息，合同约定远高于合理范围，法院会直接按5%“打折”。企业自己定违约金时，别光图吓唬人，得参考国家规定（比如LPR的1.3-1.5倍），否则打官司时反而拿不到钱。
2. 催缴必须“留证据”
   物业公司赢了官司，是因为有备案合同+书面催缴记录。但很多企业催款只靠电话、微信，没留纸质凭证，结果业主一赖账，法院直接说“证据不足”。记住：催款一定要书面发函（邮寄留存单号），并写清欠款明细和最后期限，否则违约金一分都别想多拿。
3. 合同细节决定成败
   这个案子里，合同没写清“物业费啥时候交”，法院只能推定“服务结束前付清”。结果业主拖到年底，物业公司白白损失大半年利息。企业签合同时，务必写死关键点：比如“每月10日前交费”“逾期超30天自动触发违约金”。模糊条款等于给对手留漏洞！

给企业的实操提醒：

• 定违约金时，直接写“按全国银行间同业拆借中心公布的LPR的1.3倍计算”，既合法又容易执行。
• 每次催款后，把通知函、邮寄回执存好，电子催收记得截图公证。
• 合同到期前1个月就启动续签，别像本案临时补签，容易漏掉关键条款。

物业服务企业常觉得“业主欠费是天经地义”，但真打起官司，证据和条款才是硬道理。与其事后追债，不如事前把合同“加固”——毕竟，法律不保护躺在权利上睡觉的人。

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