债权混同主张将导致部分诉讼请求被驳回-仙桃合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)鄂9004民初3662号
审理法院：湖北省仙桃市人民法院

二、案件事实及判决结果

2013年9月11日，何某购买了仙桃某置业有限公司开发的新景园栋单元**号房。仙桃某置业有限公司为何某办理房产证、水、电、气开户。2019年11月9日，仙桃某置业有限公司与何某对办理房产证、水、电、气开户、2019年12月31日前的物业管理费以及其他费用进行结算，截止2019年12月31日，何某欠仙桃某置业有限公司相关费用22278元，何某向仙桃某置业有限公司的法定代表人陈某出具了一份欠条，欠条载明："今欠到陈某办证及今年12月31日止的所有费用贰万贰仟贰佰柒拾捌元整（22278.00元）。注：此款于今年年底付清。何某2019.11.9"。之后，何某于2020年5月10日付款10000元，于2020年10月13日付款5000元，下欠7278元至今未还。另外，仙桃某置业有限公司还以何某欠2020年12个月物业管理费1521元和2021年1月-4月的物业管理费369元，合计1890元未缴纳为由诉至法院。

法院判决：支持仙桃某置业有限公司要求何某支付7278元欠款的请求，但驳回了1890元物业管理费的诉讼请求。

三、案例核心观点及企业风险防范建议

这个案子看似简单，却暴露了企业常见的法律"盲点"：把不同性质的钱混在一起要，反而可能一分钱都要不回来。

法院为什么只支持7278元，却驳回1890元的物业费？因为这两笔钱"身份"完全不同！

• 7278元是何某打欠条确认的债务（办证、水电气开户等费用），属于一般债权，有白纸黑字的欠条为证。
• 1890元物业费是物业服务合同产生的费用，属于另一套法律关系，需要单独提供物业合同、服务记录等证据。

企业把两类钱塞进同一个诉讼，就像把"买菜钱"和"房租"记在同一张借条上——法院一看就懵了：这到底是谁欠谁的什么钱？结果只能告诉你："物业费的事，另案再告吧！"

企业必须牢记的3条风险防范指南

1. 钱要"分筐装"，千万别混同

• 案例教训：办证费、物业费、水电费等不同性质的费用，必须分开记录、分开结算。
• 实操建议：
  • 每类费用单独开具结算单（如《办证费用确认书》《物业费缴纳通知》），拒绝"打包"打欠条；
  • 财务系统设置分类科目，比如"代收费用""服务费"严格区分，避免后期扯皮。

2. 签字盖章前问自己：这钱到底算什么？

• 案例教训：欠条写了"所有费用"，但法院只认明确指向的债务（办证等），物业费因无依据被剔除。
• 实操建议：
  • 客户签欠条时，必须写清款项性质（例："今欠仙桃某置业有限公司代缴水电气开户费5000元、2019年物业费3000元"）；
  • 涉及多项费用的，附明细清单并双方签字确认，避免"所有费用"等模糊表述。

3. 起诉前先"分家"，别图省事吃大亏

• 案例教训：企业为省诉讼费把两类债权塞进一个案子，结果物业费部分白跑一趟，还得重新起诉。
• 实操建议：
  • 拖欠款超3个月，立即请专业人员梳理：哪些有欠条？哪些有合同？哪些需补证据？
  • 不同法律关系的债权（如工程款 vs 租金 vs 物业费），必须分开起诉——多花一次诉讼费，远比部分债权落空划算！

给老板们的真心话

很多企业觉得"反正都是客户欠我的钱，一起要更省事"，殊不知法律只认"身份清晰"的债权。就像你借给朋友两笔钱：一笔买手机、一笔交房租，如果只写"共借5000元"，打官司时朋友说"这5000是房租钱"，你连手机钱都可能要不回来！

关键行动点：
✅ 今天起，所有结算单、欠条必须注明"款项性质"；
✅ 每季度清理一次应收账款，按法律关系分类管理；
✅ 起诉前默念三遍："这笔钱属于哪类合同？证据链完整吗？"

法律不怕企业"较真"，就怕企业"差不多"。把钱分门别类管清楚，才是真正的省钱省心之道。