定金收条写清房屋信息也能当合同用-含山房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2020)皖0522民初2069号
审理法院：安徽省含山县人民法院

二、案件事实与判决结果

2011年2月18日，巢湖某山房地产开发有限公司（2013年7月3日更名为含山某山置业有限公司）向姜某出具一份《门面房定金收条》，内容为：今收到姜某购买金冠花园1号楼第一间门面房定金3万元，该房总面积163.584㎡，单价每平方6358元，总房价104万元，姜某应在2011年3月底前交清全部房款，开发公司应在2011年4月28日前将钥匙交给姜某；如果不能在3月底前交清房款，定金不退，房屋卖给别人；开发公司承诺在房屋验收后6个月内办好房产证的手续，每延迟1天办好手续，开发公司赔偿总房价的万分之一每天给姜某。该收条落款的具收人处盖原巢湖某山房地产开发有限公司印章并其法定代表人签名。

2011年3月1日，姜某向含山某山置业公司交付购房款33万元，公司出具收款收据。2011年4月2日，姜某再次交付购房款64万元，公司出具收款收据，注明"下欠4万"，并于当日将案涉房屋钥匙交给姜某，姜某接收后将案涉房屋对外出租使用至今。案涉房屋于2013年3月28日进行初始登记，登记在含山某山置业公司原企业名称名下，房屋登记坐落太湖山路金冠花园小区1#1单元101号房、201号房，房屋登记面积101号房建筑面积81.75㎡、201号房建筑面积81.75㎡，合计总建筑面积163.5㎡。现案涉房屋尚登记在含山某山置业公司名下，未予转移过户至姜某名下。姜某陈述双方当时曾口头约定待房产证办理下来时给付剩余4万元购房款。

法院判决结果很简单：确认姜某和含山某山置业公司的房屋买卖协议有效；公司必须在判决生效后10天内帮姜某办理房屋过户手续；案件受理费337元，姜某承担257元，公司承担80元。

三、核心观点与法律风险提示

关键教训：别小看一张收条！
很多企业老板以为"没签正式合同就没事"，但这个案子清楚告诉我们：只要收条上写清楚了房子在哪、多大面积、什么价格、怎么付款这些关键信息，而且买卖双方都实际做了（买家付了钱、卖家交了房），这张收条在法律上就等于正式合同！开发商必须按收条上的约定办事，做不到就要担责。

企业最容易踩的3个坑：

1. "收条代替合同"是大忌
含山某山置业公司只给姜某开了张定金收条，没签正式购房合同，以为能省事。结果收条上写得太详细（连"延迟1天赔万分之一"都写了），法院直接认定这就是有效合同。更麻烦的是，公司承诺"6个月内办房产证"，实际拖了23个月，本该赔7万多违约金（姜某最后主动放弃了）。
风险提示： 千万别用简单收条代替正规合同！特别是对房屋位置、面积、价格、付款时间、交房时间、违约责任等关键条款，必须写在正式合同里。收条只能作为辅助凭证，不能替代合同。否则就像本案企业，一张纸惹上大麻烦。

2. 口头约定等于没约定
姜某说双方口头约定"等房产证办下来再付尾款4万"，法院这次因为其他证据充分认了。但现实中，90%的口头约定在法庭上都"说不清"——你说有，对方说没有，最后吃亏的肯定是企业。
风险提示： 所有重要约定必须白纸黑字写进合同！比如"尾款支付条件""办证时间""违约处理方式"等，口头说一百遍不如写清楚一行字。特别提醒：涉及金额超过1万元的事项，必须书面确认。

3. 企业改名不更新登记=自找麻烦
这家公司从"巢湖某山"改名为"含山某山"，但房产证上还是用旧名字登记。导致房子明明是姜某的，却因登记名称不一致无法过户，白白惹上官司。
风险提示： 企业一旦改名、换地址或换法人，必须在7个工作日内完成三件事：
① 到工商部门更新营业执照
② 到房管部门更新房产登记信息
③ 通知所有合作方更新合同主体
别以为"反正是一家公司"就拖着不办，小疏忽可能变成大诉讼！

给老板们的3句大实话：
✓ 合同不是用来"防君子"的，是帮"真合作"的人划清边界
✓ 承诺前先问自己"真能做到吗"，做不到就别写进合同
✓ 风险预防花1块钱，事后补救要花100块

企业法律护航小贴士

很多老板总说"现在没事，要啥法律顾问"，但等官司找上门才请律师，往往损失已经无法挽回。就像本案企业，如果当初规范签合同、及时更新登记，哪会多花时间精力打官司？

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