房地产代理撤场时发票不全或配合不到位将导致佣金大幅缩水-肥西商品房委托代理销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房委托代理销售合同纠纷
案号：(2020)皖0123民初2933号
审理法院：安徽省肥西县人民法院

二、案件事实及判决结果

2018年6月14日，合肥某远房地产经纪有限公司与肥西某一房地产有限公司签订《文一.名门森林语项目策划销售联代合同》，约定由合肥某远公司代理销售肥西某一公司开发的位于肥西县交口西南侧的"文一.名门森林雨"项目。合同对双方的合作方式、内容、期限、责权、费用支付等进行了详细约定。2019年12月30日，双方签订了《文一蜀溪湾项目撤场协议》，协议明确约定肥西某一公司应当支付合肥某远公司已结算代理费461448.12元，并且约定肥西某一公司收到合肥某远公司代理费发票后15个工作日支付代理佣金。合肥某远公司提供了在2019年12月30日之前开具的部分发票。

法院判决结果：肥西某一房地产有限公司于判决生效后十五日内支付合肥某远房地产经纪有限公司140000元以及赔偿金（以140000元为基数按日万分之一计算，自2017年10月1日起至款清之日止）；驳回合肥某远公司的其他诉讼请求。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例看似简单，却暴露了企业经营中一个常见却极易被忽视的"小问题"——合同履行细节管理不当，最终导致"大损失"。合肥某远公司明明与肥西某一公司签了撤场协议确认了46万多的代理费，为什么法院只支持了14万元？关键就在于两个细节：发票问题和撤场配合。

首先，协议明确约定"收到代理费发票后15个工作日支付"，但合肥某远公司只提供了部分发票。在商业交易中，发票不仅是财务凭证，更是付款的法定条件。很多企业觉得"钱都谈好了，发票晚点补"，殊不知一旦发生纠纷，没有合规发票就等于放弃了付款请求权。本案中，合肥某远公司虽然提供了部分发票，但可能不完整或不合规，导致付款条件未完全成就。

其次，肥西某一公司抗辩称合肥某远公司在撤场时"不配合工作，不按照约定匹配相关工作人员"，要求扣除5%的违约金。法院虽未明确说明是否采纳此抗辩，但从判决金额大幅缩水可以看出，撤场时的配合义务履行不到位确实影响了最终回款。很多企业认为合同结束就万事大吉，却忽视了撤场交接也是合同履行的重要环节。

给企业的三点实用建议：

1. 发票管理要"及时+完整"：合同中约定需提供发票的，务必在约定时间内提供合规、完整的发票。建议设立专门台账，记录每笔业务的开票情况，避免"先办事后补票"的误区。记住：没有发票，法律上可能等于没有交易。

2. 撤场交接要"留痕+确认"：合同终止或撤场时，务必按照约定完成交接工作，并通过书面形式（如交接清单、确认函）固定证据。口头说"没问题"不如白纸黑字写清楚。本案中若合肥某远公司能证明已完全履行配合义务，结果可能大不相同。

3. 合同条款要"明确+可操作"：签订合同时，不要只关注金额和期限，更要细化付款条件、违约情形等条款。比如"收到发票后付款"应明确发票类型、开具时间；"配合撤场"应具体到人员数量、工作内容等，避免模糊表述导致争议。

很多企业主觉得"合同签了就安全了"，其实风险往往藏在细节里。本案中46万变14万的教训告诉我们：商业合作中，小疏忽会带来大损失，细节管理就是风险管理。特别是在房地产等大额交易领域，一分钱的疏忽可能导致上万元的损失。

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