承包土地后经营不善导致抛荒应及时协商解除合同-巢湖土地承包经营权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地承包经营权纠纷
案号：(2023)皖0181民初8982号
审理法院：安徽省巢湖市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2012年11月22日，安徽省合肥市巢湖市夏阁镇某村民委员会与肥东县某内外装饰建材有限公司签订《荒山承包协议》，约定将1200亩荒山流转给该公司，租金每亩300元，期限50年。签订合同时，戈某是该公司的法定代表人和控股股东。2015年10月15日，戈某将其股权转让给温某，股权转让协议约定股权转让日前的债权债务由原股东承担。此后，戈某个人继续支付土地租金，成为荒山实际承包经营人。

自2022年起，因经营不善，承包的荒山处于抛荒状态。2023年9月5日，戈某与村委会签订《荒山承包终止协议》，双方同意解除原承包协议，戈某放弃承包范围内的全部种植物、建筑物，将管护房归村委会所有，村委会放弃所有租金权利。戈某同时出具承诺书，承诺因公司股东变更，其以实际投资人身份与村委会终止协议，相关法律责任由其个人承担。

法院判决：一、解除《荒山承包协议》；二、肥东县某内外装饰建材有限公司、戈某在判决生效后30日内对承租土地清除附属物、恢复原状；三、位于夏阁镇某村部对面的管护房归村委会所有。

三、企业如何防范土地承包经营中的法律风险

这个案例看似简单，实则蕴含着企业土地承包经营中常见的"坑"。很多企业老板可能觉得"签了合同就万事大吉"，却不知道合同履行过程中的每个细节都可能埋下法律风险的种子。

风险一：合同主体变更不规范，责任不清惹麻烦

本案中，戈某把公司股权转让后，虽然名义上还是公司承包，但实际上变成了他个人在经营。股权转让协议虽约定"股权转让日前的债权债务由原股东承担"，但村委会仍然认可戈某为实际承包人。这种"名实不符"的情况在实践中非常普遍——公司换了老板，但业务还是原班人马在做，结果出了问题互相推诿。

企业防范建议：当公司股权变更或承包主体发生变化时，务必与发包方重新签订书面协议，明确告知对方变更情况，确认责任承担主体。不要口头说说就完事，一定要"白纸黑字"写清楚谁该对合同负责。

风险二：土地抛荒不处理，损失越滚越大

戈某的公司从2022年开始就让1200亩荒山处于抛荒状态，却迟迟不采取行动。如果及时与村委会沟通协商，可能只需承担少量违约金；但拖到2023年才签终止协议，不仅损失了前期投入，还要承担恢复土地原状的费用。

企业防范建议：一旦发现经营困难可能无法继续履行合同，应当立即主动联系对方协商。与其被动等待对方起诉，不如主动提出合理解决方案。记住：拖延只会让小问题变成大麻烦，及时止损才是明智之举。

风险三：面积、价格变更无凭证，说不清道不明

戈某在法庭上辩称实际交付土地不足1200亩，且村委会曾同意将租金从300元降至200元/亩，但由于没有书面证据，这些主张难以得到法院支持。很多企业遇到类似情况，口头约定后不落实到纸面，结果发生纠纷时"空口无凭"。

企业防范建议：合同履行中任何变更——无论是面积调整、价格变动还是期限延长，都必须签订书面补充协议。没有签字盖章的"口头承诺"在法庭上往往站不住脚。建议企业建立合同履行台账，对每次沟通、每次变更都做好记录并保存证据。

风险四：忽视土地用途监管，埋下隐患

村委会作为土地发包方，长期未对抛荒情况进行有效监督，直到土地完全荒废才采取行动。虽然本案中村委会放弃了租金主张，但如果土地因抛荒造成永久性破坏，村委会可能面临村民追责。

企业防范建议：作为承包方，要定期向发包方报告土地使用情况；作为发包方（如村委会、园区管理方等），应建立土地巡查机制，发现异常及时提醒。特别是农业、林业用地，更要关注是否按约定用途使用，避免因改变用途导致合同无效。

给企业的贴心提示：土地承包合同动辄十几年、几十年，期间市场环境、政策法规都可能发生变化。建议企业每年对重要合同进行"健康检查"，就像定期给汽车做保养一样。发现潜在风险及时处理，比等到问题爆发再补救要划算得多。

企业在经营中难免会遇到各种法律问题，与其等到纠纷发生后花大价钱打官司，不如提前做好风险防范。征和律师事务所为企业提供专业法律顾问服务，具有极高的性价比，更推出"先试用满意后付款"的贴心服务模式，让企业零风险体验专业法律保障，助力企业行稳致远。