阶段性担保责任不能仅凭抵押预告登记免除-汉川金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂09民终657号
审理法院：湖北省孝感市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

2012年11月15日，中国某银行汉川支行（贷款人）与陈某甲（借款人）、湖北某甲房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》。借款金额：240000元。借款期限：180个月。借款用途：支付购买位于汉川市道路幢单元层室房屋的购房款。借款发放时间：2013年1月9日。利率：浮动利率。罚息利率：自逾期之日起按日计息，利率为在合同约定的贷款利率水平上上浮50%。还款方式：等额本息还款。截至2023年5月24日，陈某甲欠款本金为151959.81元、利息19839.35元、罚息5262.56元。2012年11月28日，陈某甲以该房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，担保的债权数额为240000元整。陈某乙于2012年11月15日签订了《参与还款人还款保证书》，提供连带责任保证。

一审判决陈某甲偿还借款本金、利息、罚息及律师费；陈某乙在本金及利息范围内承担连带责任；某银行对抵押房屋享有优先受偿权；但驳回了要求湖北某甲房地产开发有限公司承担连带责任的请求。二审法院改判，撤销了一审驳回部分，判决湖北某甲房地产开发有限公司对陈某甲的债务承担连带清偿责任。

三、企业法律风险防范提示

这个案例看似是银行和开发商之间的纠纷，但对所有企业，特别是房地产开发商来说，有着非常重要的警示意义。

核心问题在于：开发商提供的"阶段性担保"到底何时能结束？

很多企业以为，只要房子办理了抵押预告登记（就是案例中提到的"预购商品房抵押权预告登记"），自己的担保责任就结束了。但这个案子告诉我们：大错特错！

法院明确指出：合同约定的免责条件是"抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执"。在本案中：

• 虽然办理了抵押预告登记
• 但没有正式办理抵押登记
• 没有把抵押登记证明文件交给银行

所以，开发商的担保责任仍然存在！这就好比你答应帮朋友担保贷款，约定"等他拿到房产证后你就不用担责了"，结果你朋友只拿到了"房产证申请受理单"，房产证本身还没拿到，这时候你还是得继续担责。

企业该如何防范这类风险？

1. 签合同时看清楚"免责条款"：不要被"阶段性担保"这几个字迷惑，一定要看清楚合同里写的免责条件到底是什么。是"办理抵押预告登记"还是"取得正式抵押登记并交证"？

2. 履行过程中要"全程跟踪"：不要以为办完预告登记就万事大吉。要主动跟进，确保：

   • 正式抵押登记已经办妥
   • 抵押登记证明文件已经交给债权人
   • 保留好相关证据（如交接凭证）

3. 不要依赖"口头承诺"：有些银行可能会说"预告登记就够了"，但一旦发生纠纷，法院只看白纸黑字的合同约定。口头承诺在法庭上很可能不作数。

4. 及时"解除担保"：满足免责条件后，要主动要求债权人出具书面的《担保责任解除通知书》，避免日后扯皮。

对房地产企业来说，尤其要注意：房屋销售后，你的担保责任可能持续数年。不要因为一时疏忽，让本应结束的担保变成"无期徒刑"，最终背上巨额债务。

征和律师事务所企业法律顾问服务提示：很多企业认为法律顾问是"花钱买麻烦"，其实好的法律顾问是"花小钱省大钱"。我们提供极高的性价比服务，可以先试用满意后付款，帮助企业提前识别这类合同风险，避免因一个小疏忽导致百万损失。专业的事交给专业的人，让您的企业经营更安心、更省心！