租赁合同到期后 买卖不破租赁 原则不适用-宜昌返还原物纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：返还原物纠纷
案号：(2025)鄂05民终311号
审理法院：湖北省宜昌市中级人民法院

二、案件事实和判决结果

2022年，宜昌某山有限公司与湖北某商银行股份有限公司签订《不动产租赁合同》，约定湖北某商银行股份有限公司将位于枝江市镇街号原宜昌某乙科技有限责任公司院内部分厂房租赁给宜昌某山有限公司生产经营使用，某丙厂房面积为38833.49㎡，租赁期限自2022年2月1日起至2023年2月1日止，租金标准为每年20.6元／㎡。《不动产租赁合同》履行期间，某丙厂房由枝江市某乙建材有限公司实际占有并使用，宜昌某山有限公司代收代交租金。2022年12月9日，湖北某商银行股份有限公司向宜昌某山有限公司发出书面通知，通知上述合同到期后不再续订，宜昌某山有限公司与湖北某商银行股份有限公司之间的租赁合同于2023年2月1日到期并解除。2023年7月3日，湖北某商银行股份有限公司向宜昌某山有限公司送达了书面通知书，告知"一、我行与贵司签订合同已于2023年2月1日到期并解除，贵司仍有租金未缴纳，请贵司收到通知后立即缴清。二、如果贵司有意向购买我行拟处置资产，请贵司于收到本通知后15日内，向我行合规与风险管理部提交购买意向书，我行将在同等条件下充分保证贵司优先购买权。逾期提交购买意向书的，视为贵司放弃优先购买权"。2023年12月30日，湖北某甲化工投资控股集团有限公司与湖北某商银行股份有限公司签订《资产转让协议书》，约定湖北某商银行股份有限公司将位于枝江市工业园的宜昌某乙科技有限责任公司所有的土地使用权（枝江国用（2011）第020034号）及该土地使用权范围内的建筑物（房屋所有权证号为：枝江市房权证白洋字第29号、21号、20号、28号、27号、22号和无证号的附属建筑）转让给湖北某甲化工投资控股集团有限公司，并于2024年2月27日将上述资产交付给湖北某甲化工投资控股集团有限公司。2024年2月29日，湖北某甲化工投资控股集团有限公司办理上述资产的产权证（不动产证书编号鄂（2024）枝江市不动产权第0**2号）。

法院最终判决：枝江市某乙建材有限公司必须在2025年6月30日前腾退厂房，并按190000元/年的标准，向湖北某甲化工投资控股集团有限公司支付从2024年2月29日起到实际搬走那天的占用费。

三、核心观点与风险防范指南

这个案子说白了就是一句话：租赁合同已经到期，房子换了主人，你不能再赖着不走了！ 很多老板以为"买卖不破租赁"是万能护身符，房子卖了我也能继续用，结果吃了大亏。

法院在判决中明确指出："买卖不破租赁"原则只在一种情况下有效——房子所有权变更时，你的租赁合同还在有效期内。如果租赁合同已经到期，新主人完全有权让你搬走！本案中，原租赁合同在2023年2月1日就到期了，而房子在2023年12月30日才转让给新主人，租赁早已结束，所以不适用"买卖不破租赁"。

企业必须警惕的4大风险：

1. "口头约定"等于没约定
   枝江市某乙建材有限公司以为自己和宜昌某山有限公司有口头约定就能一直用厂房，但法院根本不认。企业租赁厂房一定要签书面合同，明确租期、租金和续租条件。光交租金不签合同？风险极大！

2. 租赁到期不续签=非法占用
   原业主早在2022年12月就书面通知"合同到期不再续租"，但企业仍继续使用厂房。从2023年2月2日起，企业就成了"非法占用"，不仅要搬走，还得按19万元/年（比原租金高近一倍）赔偿损失。记住：租赁到期后继续使用，必须取得业主书面同意！

3. 间接租赁风险翻倍
   本案中，企业是通过宜昌某山有限公司间接租厂房，自己和原业主没有直接合同。当宜昌某山有限公司与原业主的合同到期后，企业与宜昌某山有限公司之间的合同也失去了法律基础。通过中间人租厂房？一定要确认中间人的合同期限，并确保自己的合同期不超过中间人的合同期！

4. 优先购买权不是"长期居住证"
   企业主张"没通知我行使优先购买权"，但法院说：你的租赁合同2023年2月就到期了，7月份通知你行使优先购买权时，你早就不具备承租人资格了！优先购买权只在租赁期内有效，到期后主张等于白费功夫。

给企业的3条救命锦囊：

✅ 提前6个月盯紧租期
租赁合同到期前6个月，主动找业主谈续租。不要等到最后1个月，否则容易陷入被动。续租一定要签新合同，别信"口头保证"。

✅ 租期千万别超上家
如果是转租，你的合同期必须比上家的合同期短至少3个月，留出缓冲期。本案中企业签了到2025年的合同，但上家合同2023年就到期了，超期部分完全不受法律保护。

✅ 保留证据但别依赖证据
保存好租金支付记录、水电费单据等，但要注意：这些只能证明你"用过"房子，不能证明你"有权用"。真正管用的只有白纸黑字的租赁合同！

企业老板们要明白：法律不是讲人情的地方。你以为"一直交租金就能一直用"，但法律只看合同条款和时间节点。一次疏忽，可能让你多花几十万占用费，甚至被迫停产搬迁！

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