阶段性担保人不能以借款人不办房产证为由免除保证责任-无为借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：借款合同纠纷
案号：(2023)皖0225民初7361号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年10月12日，胡某因购买房屋，与某银行无为支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：胡某向某银行无为支行借款金额为660000元，借款用途为购买住房，借款期限为360个月，借款利率按照借款发放日前一日的5年期以上LPR加123bp(1bp=0.01%)确定,如遇借款期限对应的LPR调整,执行利率按照1.4.1约定的方式进行浮动。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。还款方式为等额本息还款。2022年1月1日，某银行无为支行向胡某发放660000元贷款，借款到期日期2051年12月31日，正常执行年利率为5.88%，逾期执行利率为8.82%。无为某置业公司作为保证人，担保方式为阶段性保证+抵押，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。截至2023年9月12日，胡某尚欠某银行无为支行借款本金648651.88元，利息11900.71元、罚息38.84元、复利149.22元，合计660740.65元。

法院判决结果：胡某需偿还全部借款本息及1500元律师费；无为某置业公司对上述债务承担连带保证责任；驳回银行其他诉讼请求。

三、企业如何防范阶段性担保的法律风险

这个案子看似是银行和借款人之间的借款纠纷，实际上给很多开发商和担保企业敲响了警钟：阶段性担保不是"甩手掌柜"，即使是因为借款人不配合导致房产证没办下来，担保人也得"背锅"！

什么是阶段性担保？简单说，就是开发商在买房人拿到房产证并办妥抵押登记前，为买房人的银行贷款提供担保。很多开发商以为，只要房子能办证，自己就不用担责了。但这个案子中，无为某置业公司正是栽在这个误区上。

法院一针见血地指出：阶段性担保是"附解除条件的合同"，只有当"借款人取得房产证并办妥抵押登记"这个条件成就时，担保责任才解除。在这个案子中，虽然2021年12月就能办房产证了，但胡某一直不回来办理，某置业公司多次通知也没用。可法院认为，这不能成为免责理由——你作为担保人，有责任确保这个条件成就！

对企业来说，这个判决揭示了三个关键风险点：

1. 不能坐等借款人配合：开发商不能简单发个通知就完事，必须采取有效措施督促办理，比如：发送书面催告函（保留邮寄凭证）、在购房合同中约定高额违约金、甚至可以考虑暂停交房。最好建立一套完整的"办证跟踪机制"，专人负责、全程留痕。

2. 合同条款要更严密：在担保合同中，除了约定"借款人应配合办理"外，还要明确：借款人不配合的具体后果（如开发商可直接从保证金中扣除费用代办）、开发商有权单方面解除合同等。可以约定"如因借款人原因导致超期未办证，每日按贷款金额0.05%支付违约金"。

3. 提前规划风险转移：对于大额贷款项目，可以考虑购买"阶段性担保履约保险"，或者在收取首付款时多预留一部分"办证保证金"。某大型房企的法务总监曾分享：他们在合同中约定，若超过30天未办证，有权从购房款中直接扣除代办费用。

特别提醒房地产企业：这个案子中，银行起诉时主张了13000元律师费，但法院只支持了1500元。这说明，即使合同约定了"实现债权费用由违约方承担"，但如果费用明显不合理，法院也不会全额支持。因此，企业在签合同时，对律师费等要约定具体计算标准（如"不超过争议金额的2%"），避免因条款过于宽泛而得不到支持。

最后说个真实案例：去年某市一家开发商因同样问题被银行起诉，但因为他们在合同中约定了"借款人逾期不办证，开发商有权直接委托第三方代办，费用从购房人账户扣除"，并且每次催办都做了公证，最终成功将责任转嫁给购房人，避免了上千万的损失。

作为企业，千万别把"阶段性"理解为"临时性"，这可能是长期的"责任期"。提前做好风险防范，才能避免"替人背债"的悲剧。

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