善意购房者在开发商债务纠纷中仍可保住房屋权益-郑州案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2023)豫01民初995号
审理法院：河南省郑州市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

位于中牟县城西XX小区系由中牟县某村委会（第四、五村民组）与河南省中牟某置业有限责任公司联合开发建设，其中22号楼、23号楼（除最西侧两个单元顶层四套房屋）、18号楼（除一层两个单元四套房屋）均为村民安置房源。2008年8月8日，中牟县某村委会四、五村民组作为甲方、河南省中牟某置业有限责任公司作为乙方、中牟县城关镇作为见证方共同签订《联合开发协议》，约定甲、乙方进行联合开发，甲方提供两宗土地，乙方负责建设资金并负责规划设计和销售；乙方最终获得建筑面积3万平方米的住宅房，同时乙方另外再支付给甲方200万元村民安置补偿费。

2008年8月18日，上述三方签订《补充协议》一份，约定：甲方提供两宗享有土地使用权的土地，乙方提供建设资金，联合开发"小X庄市民新村"；项目建成后，甲方应分配建筑面积3万㎡的房屋，每平方米建筑面积的成本折价为1500元，合计4500万元；乙方支付甲方200万元村民安置补偿费，两项合计折款为4700万元，均为甲方置换给乙方的土地的置换款。

2008年9月29日，上述三方再次签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方一致同意将位于22号楼、23号楼及18号楼大部分建筑面积作为村民安置房源，该三栋楼房源为套型建筑面积90㎡共108套、套型建筑面积120㎡共176套，甲乙双方均不得变更安置房的座落位置。

2010年12月20日，中牟县国土资源局作为出让人与河南省中牟某置业有限责任公司作为受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，记载：合同项下出让宗地编号为X，宗地面积68,000平方米；项目建成后，被征地村组应分配建筑面积3万㎡的房屋，土地竞得者支付被征地村组200万元的村民安置补偿费。

刘某顺作为户主代表其家庭获得安置房（23号楼1单元203号）。2012年11月16日，小X庄五组、刘某杰作为甲方与刘某顺作为小X庄五组户主及乙方签订《房屋分配协议》，将安置房分配给刘某顺。

2013年8月8日，刘某彦作为卖方与刘某作为买方签订《房屋买卖协议》一份，约定：本房屋位于百利未来铭郡小区23号楼1单元203户，建筑面积120平方米，房屋总房价为47万元，协议签订之时一次性付清全款。刘某彦在协议尾部还写有"刘某顺是我父亲已知此事同意签此协议"字样。

刘某彦于2013年6月14日出具收条一份，载明收到刘某前期房款10万元，尚欠房款37万元于7月28日或29日交。刘某彦于2013年6月27日出具收到房款2万元的收条，该收条上还写有"7.29付壹拾万元整"、"8.8付壹万元整"。刘某彦于2013年8月8日出具收据一份，载明收到刘某47万元。

某某物业管理有限责任公司未来某某物业管理处出具的《居住证明》显示，刘某从2013年9月27日至2023年7月19日在未来铭郡小区居住，期间正常交纳水电费及物业费。刘某还提交了2013年9月27日燃气用户卡、2014年12月20日和2016年8月19日燃气用户明细单、2017年5月23日、6月21日气费结算清单、2017年8月9日天然气发票、2016年至2022年缴纳物业费的收据、2017年至2023年的水费收据等证据，以证明其实际占有使用涉案房屋。刘某在中牟县无其他房屋。

2023年7月11日，中牟县东风路街道办事处小潘庄村委员会出具的《证明》一份，记载：位于22号楼、23号楼及18号楼的房屋系中牟县东风路街道办事处小潘庄村民委员会四、五组与河南省中牟某置业有限责任公司于2008年联合开发的置换房，总建筑面积为3万㎡；依据2008年9月29日签订的《补充协议》，确定百利未来铭郡小区22号楼、23号楼及18号楼的大部分建筑面积为村民安置房源；对于联合开发的房屋，村民有要房或要钱两种安置方案，部分村民将房屋进行转让，且村民分得房屋后也将房屋交付给购房人，由购房人装修入住至今；2012年房屋交付后，村民多次要求河南省中牟某置业有限责任公司办理权属证书，但因河南省中牟某置业有限责任公司的原因，至今大部分房屋未能办理。

宁陵县某联社诉河南省中牟某置业有限责任公司等人借款合同纠纷一案，法院作出判决。在诉讼过程中，宁陵县某联社申请财产保全，法院查封了河南省中牟某置业有限责任公司名下位于中牟县的数套房屋，其中包括案涉房屋。刘某等人提出执行异议后被裁定驳回，故提起本案诉讼。

法院判决结果：不得执行位于中牟县小区号楼单元号房屋；驳回原告刘某的其他诉讼请求。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案例给我们上了一堂生动的"风险防范课"：即使房子登记在开发商名下，如果已经卖给了真实业主并实际交付，一旦公司出现债务问题，这些房子很可能保不住！

法院为什么保护了刘某的权益？关键在于他满足了四个条件：

1. 签合同在查封前：刘某2013年就和卖家签了购房合同，而法院2017年才查封房子；
2. 全款已付清：他提供了详细的付款凭证，47万元房款全部结清；
3. 早就住进去：从2013年起他就实际居住，交着物业费、水费、燃气费；
4. 没办证不怪他：村委会证明是因为开发商原因导致无法办理房产证。

对企业，特别是房地产开发企业来说，这个案例警示意义重大：

• 别把"登记在名下"当"真正属于自己"：房子交付给业主后，虽然没办证，但法律上已不属于开发商资产。一旦公司陷入债务危机，这些房子无法用来抵债，导致可用于清偿债务的资产大幅缩水。
• 拖延办证风险巨大：本案中开发商因各种原因迟迟不给业主办理产权证，结果在债务纠纷中损失了这部分资产的执行价值。开发商以为拖着不办证能保留对房子的控制权，实际上反而让自己在债务危机中更被动。
• 联合开发项目要明确责任：在与村集体合作开发项目时，必须在协议中明确约定产权办理的时间、责任和违约责任。本案中开发商未履行办证义务，最终导致资产流失。

特别提醒房地产企业：房子交付后要立即启动产权办理程序！不要等到业主反复催促才行动，更不要以为拖着不办证能增加自己的谈判筹码。一旦公司资金链紧张或陷入诉讼，这些"名义上"属于你的房产，很可能在法律上已不属于你，无法用于清偿债务。同时，要建立完善的产权办理跟踪机制，确保每套房屋的产权证按时办理完成，避免因小失大。

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