房地产开发商替购房者垫付房贷后只能追偿不能直接解约 - 林州追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2024)豫0581民初3998号
审理法院：河南省林州市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2016年7月26日，林州某下有限公司与石某签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：石某购买林州某下有限公司开发的号楼单元层号房屋，房屋总价款为310000元，付款方式为贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2016年07月26日前支付首期房价款人民币93000元（大写玖万叁仟元整），占全部房价款的30%，余款人民币217000元（大写贰拾壹万柒仟元整）向中国某行股份有限公司林州支行（贷款机构）申请贷款支付。该合同附件四约定："买受人未能按期向按揭某某偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭某某偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金，利息，罚息，赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金……如买受人未能按期向按揭某某偿还到期贷款本息，导致按揭某某终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款，赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款某某偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。"

2016年9月8日，石某与中国某行股份有限公司林州支行、林州某下有限公司签订了《中国某行个人一手住房贷款合同》，合同约定：借款人：石某；贷款人：中国某行股份有限公司林州支行；保证人（开发商）：林州某下有限公司，本合同项下个人住房贷款金额为217000元，还款方式为等额本息，贷款期限180个月；保证方式为连带保证责任，保证人（开发商）提供阶段性担保。

截至2023年12月31日，林州某下有限公司因承担连带保证责任共计替石某向中国某行股份有限公司林州支行支付房贷款37163.91元，2024年1月12日石某向林州某下有限公司偿还1000元，现石某尚欠林州某下有限公司36163.91元。

法院判决结果：石某需在判决生效后二十日内返还林州某下有限公司垫付款36163.91元及利息（自2024年4月26日起按年利率3.45%计算），但驳回了林州某下有限公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求。

三、简单地论述案例的核心观点

这个案例给房地产企业敲响了警钟：很多开发商以为购房者不还房贷，自己垫付后就能直接收回房子，但实际情况并非如此！

第一大误区：垫付后就能解除合同？错！

开发商林州某下有限公司以为，石某没按时还房贷，按照合同约定"本合同及附件自动解除"，他们就能把房子收回来。但法院说：不行！为什么呢？因为购房者石某已经通过银行贷款把房款付清了（银行代替他付给了开发商），开发商已经拿到全部房款，主要合同目的已经实现。即使后来石某不还银行贷款，那也是他和银行之间的事，开发商不能因此解除和购房者的买卖合同。合同里写的"自动解除"条款，其实只是约定购房者要承担违约责任，而不是真的能解除合同。

第二大误区：垫付后利息自动从垫付日开始算？不一定！

林州某下有限公司垫付了3万多块钱，想要从垫付那天就开始计算利息，但法院只支持从起诉那天开始计算利息。为什么呢？因为合同白纸黑字写着："出卖人向其送达告知函之日起3日内"支付垫付款，而开发商根本没给石某发过告知函！很多企业签合同时很认真，但履行合同时却忽视这些"小步骤"，结果白白损失了几年的利息。

企业如何避免这类风险？

1. 合同条款要写准确：不要写"合同自动解除"这种不专业的表述，应该明确写成"购房者逾期还贷构成违约，应承担赔偿责任"。解除合同是有严格法律条件的，不能随便约定。

2. 程序步骤不能省：垫付后必须立即按合同要求给购房者发书面通知，保留好邮寄凭证或签收记录。这一步看似麻烦，但能确保利息从垫付日就开始计算，对企业利益至关重要。

3. 建立预警机制：和银行保持沟通，一旦发现购房者连续两三个月没还贷，就要及时介入处理，不要等到银行直接从开发商账户扣款才行动。

4. 区分不同法律关系：购房合同、贷款合同是两回事。购房者通过银行贷款付清房款后，开发商的主要权利已经实现，后续问题应通过追偿权解决，而不是试图解除已履行完毕的买卖合同。

这个案例告诉我们：企业签合同不能只顾"写得好"，更要做到"履行好"。很多法律风险不是出在合同内容上，而是出在履行过程中的疏忽大意上。一个小小的告知函没发，就可能让企业损失数千元利息；一个不准确的"解除合同"表述，就可能让企业失去收回房屋的机会。

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