购房者付清房款并装修入住后，债务抵偿不能对抗真实购房者权利 - 济源所有权确认纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：所有权确认纠纷
案号：(2025)豫96民终658号
审理法院：河南省济源市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

2020年5月12日，杨某通过济源农商行给侯某转款150000元；同日，杨某通过微信给侯某转款90000元；2020年6月2日，杨某通过微信给侯某转款2500元和7500元；2021年6月6日，杨某通过微信给韩某的财务王某转款50000元；2021年11月30日，杨某通过微信给王某转款50000元；2022年1月10日，杨某通过微信给侯某转款10000元；2022年6月20日，杨某通过微信给侯某转款50000元；同日济源某公司和杨某签订了一份《XX花园·认购协议书》，协议约定杨某自愿购买济源某公司开发的XX花园23号楼302房间房产，杨某自愿向济源某公司交纳人民币房款642912元，同日济源某公司给杨某出具一张收据，内容为："今收到杨某交来房款642912元整（加盖济源某公司印章）"。同日济源某公司又给杨某出具一份收据，内容为："今收到现金杨某8019元（加盖济源某公司印章）"，杨某解释该款项包括案涉房产的燃气开口费、暖气开口费、有线电视开口费、装修预交水费、装修垃圾清理费；2022年8月3日济源某公司给杨某出具一张收据，内容为："今收到23号302，借款1万元（加盖济源某公司印章）"。

孙某与韩某、吴某、济源市祥和置业有限公司借款合同纠纷一案，济源市人民法院于2018年7月16日立案，经审理该院于2018年10月15日作出判决：韩某于判决生效后10日内归还孙某借款200万元及利息。判决书生效后，孙某向济源市人民法院申请强制执行。执行过程中，2021年12月30日孙某、韩某、济源某公司达成执行和解协议，内容为：济源某公司愿意将开发的XX花园的23号楼302、802、1401、1801、1204、1604六套房屋抵偿给孙某，以冲抵韩某所欠孙某的部分债务340万元。2022年6月13日，孙某与侯某达成买卖协议书，内容为："就XX花园的23号楼302房屋经法院执行，韩某将房屋抵偿给孙某，甲乙双方经韩某同意达成以下买卖协议：1.孙某同意将此房屋以56万元整转卖给侯某；2.付款方式：（1）从签订之日起水电装好或10日内先付5万元整；（2）地板砖铺好或8月30日前再付25万元整；（3）剩余款项装修结束止或12月30日前全部结清。"孙某称侯某只支付其5万元，剩余款项没有给其，其按照买卖协议第四项把房屋收回了。杨某对2022年6月13日的买卖协议书有异议，认为孙某既然2022年6月13日将房屋出售给侯某，但杨某装修期间侯某从未就案涉房屋主张过任何权利。庭审中，孙某又提供了一份2021年5月31日其妻子狄某与济源某公司签订的《XX花园·认购协议书》，协议约定狄某自愿购买济源某公司开发的XX花园23号楼302房间房产，房产价格为642912元。

另查，目前涉案房屋由杨某实际占有，2022年11月杨某已经装修完毕并入住至今。杨某称2022年6月20日协议签订后，其在装修过程中，孙某以上述房屋济源某公司代韩某偿还款项抵债给孙某为由，在杨某的房屋门前私自加装监控，并在家门上喷字，在杨某入住时骚扰杨某。

二审期间查明：杨某与济源某公司签订《XX花园·认购协议书》后，开始对案涉房屋进行装修。2022年8月15日，杨某在装修期间曾因孙某阻挠装修报警，处警民警告知其可到经侦部门或办事处登记。杨某陈述其在房屋装修完毕入住后，因孙某多次敲门威胁，无奈搬离房屋在外租房居住至今。

判决结果：法院判决确认位于济源市天坛办事处济水大街XX花园23号楼302号房屋为杨某所有，驳回孙某的上诉请求。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例反映了一个非常典型的"一房二卖"纠纷。开发商济源某公司将同一套房屋先后卖给了杨某，又通过执行和解协议将该房屋抵偿给孙某，结果法院最终确认了杨某对房屋的所有权。为什么会出现这样的结果？关键点在于：

1. 真实购房者权利优先于债务抵偿权利：法院认为，杨某是以居住为目的购房并已支付全部房款，且已实际装修入住，而孙某是通过债务抵偿获得权利，目的是为了收回借款本息。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以居住为目的的真实购房者的权利优先于其他债权。

2. 实际占有是重要法律保障：杨某不仅支付了全部房款，还进行了装修并实际入住，这种"占有"状态在法律上具有很强的保护力。而孙某虽然有协议，但并未真正控制房屋，其权利仅停留在纸面上。

3. 付款凭证必须清晰明确：杨某能够提供完整的付款记录，从2020年到2022年，每一笔转账都有明确记录，并且开发商出具了正规收据。而孙某无法提供狄某支付房款的证据，导致法院不认可其妻子的购房行为。

给企业的警示：

• 杜绝"一房二卖"行为：作为开发商，绝对不能将同一套房屋出售或抵偿给多个主体。一旦发生"一房二卖"，最终可能面临多重赔偿责任，不仅失去房屋，还要赔偿购房者损失，得不偿失。

• 完善内部财务管理：本案中，济源某公司财务混乱，杨某的款项转给了侯某和王某，但公司仍然出具了收据。企业应当建立严格的财务制度，确保每一笔购房款都通过公司账户收取，避免员工私自收款导致权属不清。

• 谨慎处理债务抵偿：当企业欠债时，想用房产抵债要特别小心。首先确认该房产没有出售给他人，其次要尽快办理产权转移手续。不要以为签了抵债协议就万事大吉，没有实际交付和产权登记，权利可能不受保护。

• 及时办理产权登记：杨某虽然没有办理房产证，但因为已支付全款并实际入住，权利仍受保护。但对企业而言，购房人办理产权登记才是最稳妥的。企业应当督促购房人及时办理登记，避免权属纠纷。

• 保留完整交易证据链：无论是收款凭证、协议文本还是交房记录，都要完整保存。杨某胜诉的关键就是有完整的付款记录和装修证据。企业也应当建立规范的档案管理制度，确保每笔交易都有据可查。

在房地产交易中，"占有"比"协议"更有力量。当购房人已经付清房款并实际入住，即使没有办理房产证，法律也会优先保护其权益。而通过债务抵偿获得的房屋权利，如果没有实际占有，很可能在纠纷中处于劣势。

作为企业，无论是开发商还是购房者，都要牢记：规范交易流程、保留完整凭证、及时办理登记，这才是防范法律风险的根本之道。不要图一时方便而简化手续，最终可能导致更大的损失。

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