房地产开发商阶段性担保责任在房屋完成首次登记时即告解除-汉川金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂0984民初1834号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实与判决结果

2016年2月25日，谷某花向中国某银行汉川支行申请贷款。2016年5月25日，中国某银行汉川支行（贷款人）与谷某花（借款人、抵押人）、湖北某实业发展有限公司（保证人）共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：借款本金17万元，用于购买汉川市室的房产，贷款期限2016年5月26日至2026年5月26日，贷款利率为年利率4.3%，罚息利率在贷款利率水平上上浮50%，谷某花提供汉川市室的房产作为抵押物。2016年5月26日，银行依约向谷某花发放了贷款17万元，截至2024年7月3日，谷某花已还借款本金97403.04元，尚欠借款本金72596.96元、利息7526.9元及罚息3767.84元。

合同还约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布贷款立即到期；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2016年6月12日，案涉房屋办理了权利人为银行的预抵押登记。湖北某实业发展有限公司办理了汉川市**室不动产证（即建筑物所有权首次登记）。2023年8月14日，银行与律师事务所签订委托代理协议，支付代理费3000元。

法院判决：谷某花偿还全部借款本息及罚息共计83927.7元，并赔偿银行律师费3000元；银行对抵押房屋享有优先受偿权；但驳回了银行要求湖北某实业发展有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求。

三、法律风险防范提示

这个案例看似是银行和购房人之间的借款纠纷，但对房地产开发商来说却是一堂生动的法律风险防范课。核心问题在于：房地产开发商为购房人提供的"阶段性担保"何时能够解除？

许多开发商在与银行合作时，都会为购房人的按揭贷款提供"阶段性担保"，即从贷款发放之日起，到房屋办理正式抵押登记并交由银行保管之日止的担保责任。开发商往往认为，只要房子建好了，自己的担保责任就结束了，但本案告诉我们：只有当房屋完成建筑物所有权首次登记，且银行已办理预告抵押登记的情况下，开发商的担保责任才真正解除。

本案中，湖北某实业发展有限公司之所以不用承担担保责任，关键在于两点：

1. 该公司已为整栋楼办理了建筑物所有权首次登记（即"大证"）
2. 银行已对房屋办理了预告抵押登记，且不存在预告登记失效的情形

法院明确指出："一旦银行能够依法对抵押物享有优先权时，房地产开发商的保证责任即免除。阶段性连带责任保证与房屋抵押担保两者之间互为继承，而非并存关系。"这意味着，开发商的阶段性担保只是一个"过渡"，当银行能通过抵押物保障债权时，开发商的担保责任就自动终止了。

给企业的风险防范建议：

1. 明确担保责任解除条件：开发商在签订担保合同时，务必明确"阶段性担保"的具体解除条件，避免使用模糊表述。合同中应清晰约定："保证期间至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书交由贷款人收执之日止"。

2. 及时办理"大证"：房屋竣工后，开发商应第一时间办理建筑物所有权首次登记（即"大证"）。本案中，正是由于开发商及时办理了"大证"，才成为免除担保责任的关键证据。

3. 做好书面通知：在办理完"大证"后，开发商应书面通知购房人和银行，告知其可以办理个人房产证和正式抵押登记。保留好通知证据，以防日后发生纠纷。

4. 定期核查登记状态：开发商应定期查询项目中已售房屋的抵押登记状态，确认银行是否已办理预告抵押登记。如果发现银行未及时办理，应主动沟通。

5. 避免过度承诺：在销售过程中，不要向购房人承诺"银行贷款与开发商无关"或"贷款办不下来由开发商全权负责"等模糊表述，以免被认定为无限责任担保。

对于银行而言，也要注意及时办理预告抵押登记并跟进正式抵押登记手续，否则可能影响债权保障；对于购房人而言，则要按时还款，避免因个人违约导致贷款提前到期。

特别提醒：近年来，因开发商阶段性担保引发的纠纷日益增多。企业作为开发商，在提供担保时一定要厘清责任边界；作为银行，在接受担保时要明确权利保障；作为其他类型企业，在提供担保服务时也应借鉴此案例，明确担保责任的起止条件，避免"无限责任"陷阱。

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