开发商阶段性担保责任在房产完成首次登记后自动免除-咸宁金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂1202民初3347号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2021年11月22日，熊某华与武汉某股份有限公司咸宁分行签订了《商业用房按揭借款合同》。合同约定：熊某华向该分行贷款16万元用于购买房屋，借款期限10年；借款利率以提款前一工作日的五年期以上贷款市场报价利率加135个基点计算；逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；借款人连续三期（含三期）或累计六期未按期足额偿还借款本息，贷款人有权提前收回借款并行使担保权。还款方式为等额本息还款。

2021年11月22日，熊某华在合同中将其位于赤壁市道栋商铺为案涉债务提供抵押担保，并于2021年11月30日办理了预告登记，预告登记证号：鄂（2021）赤壁市不动产证明第04号。

赤壁某城建设管理有限公司在《商业用房按揭借款合同》保证人处盖章，对案涉债务承担阶段性连带责任保证，在案涉房产正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到相关他项权证书后免除保证责任。保证期间为本合同约定的债务履行期届满之日起三年。

2021年11月30日，武汉某股份有限公司咸宁分行将16万元借款汇入熊某华指定账户。放贷后，熊某华未按期偿还贷款本息，至起诉时已连续三期逾期未还款。截止至2025年7月14日，熊某华欠借款本金132769.25元、利息9380.10元、罚息1137.79元。

另查明：赤壁某城建设管理有限公司已办理了案涉房产的所有权首次登记，证号：鄂（2025）赤壁市不动产权第0**1号。

法院判决结果：1. 熊某华需偿还借款本金132769.25元、利息9380.10元、罚息1137.79元（后续利息按合同计算至还清之日）；2. 武汉某股份有限公司咸宁分行对抵押商铺享有优先受偿权；3. 驳回武汉某股份有限公司咸宁分行要求赤壁某城建设管理有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求。

三、案例核心观点与企业风险防范指南

这个案例的核心问题是：开发商作为按揭贷款的保证人，是否需要在房产办理了首次登记后继续承担担保责任？答案是否定的！

很多企业老板可能认为，只要合同里写了"连带责任保证"，开发商就得一直担着这份责任。但本案判决明确指出：开发商提供的往往是"阶段性连带责任保证"，即只在特定阶段（通常是房产正式抵押登记完成前）承担责任。一旦房产完成所有权首次登记，银行就能行使抵押权，开发商的保证责任就自动解除了。

特别值得注意的是，本案中银行拿出合同第十三条辩称："无论主债权是否设置其他担保，贷款人均可直接要求担保人承担责任"。但法院明确指出，这条仅适用于"混合担保"情形（即同时有多个担保人），并不改变开发商"阶段性保证"的本质。合同是银行提供的格式合同，当对条款有不同理解时，应作出对提供方不利的解释。

对企业的重要风险提示：

1. 开发商要注意：在签订按揭贷款合同时，务必明确约定"阶段性保证"的具体终止条件（如"在房屋完成所有权首次登记且银行取得他项权证后免除"），并保留好相关登记证明。一旦条件达成，及时书面通知银行解除担保责任，避免被无限期追责。

2. 银行要注意：不要以为写了"无论何种情况都承担连带责任"就能让开发商永远担责。法院会穿透看实质约定，特别是格式合同中对开发商不利的条款可能被认定无效。银行应尽快办理正式抵押登记，不要拖延导致风险敞口扩大。

3. 所有企业签合同时要警惕：对"阶段性责任"类条款务必写得清清楚楚，明确起止时间点和触发条件。模糊表述如"相关手续办理完毕"极易引发争议，应具体到"取得不动产权证书编号为XXX的他项权利证明"等可操作标准。

4. 证据意识要强化：本案中开发商能免责的关键是拿出了"已完成首次登记"的不动产权证。企业日常经营中，所有重要节点（如交货、验收、登记等）都要留存书面凭证，电子数据及时备份，避免"有理说不清"。

这个案例告诉我们：合同不是写得越"狠"越有效，关键在于约定清晰、符合法律规定。企业尤其是开发商，别让"阶段性担保"变成"终身枷锁"；银行也别以为"格式条款"能一劳永逸。厘清责任边界，才是长久合作的基础。

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