银行必须先处置抵押物再追索保证人-赤壁金融借款合同纠纷案例解读

作为企业老板或管理者，您是否遇到过借钱时既押房子又找人担保的情况？这个案子就告诉我们：当企业借款既有抵押担保又有保证人时，银行必须先把抵押的房子卖掉还债，不够的部分才能找担保人要钱。这个规则看似简单，却让很多企业栽了跟头——要么抵押物不够还债，要么担保人稀里糊涂背了大锅。下面用一个真实案例，手把手教您避开这些坑！

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂1281民初3557号
审理法院：湖北省赤壁市人民法院

二、案件事实和判决结果

案件事实（直接摘自判决书，已简化人名和公司名）：

1. 是否签订合同：《流动资金借款合同》《法人客户抵押合同》《连带保证责任书》
2. 签订日期：2022年3月10日。
3. 借款金额：298万元。
4. 借款期限：36个月。
5. 借款利率：年利率7.2%。
6. 还款方式：分7期还，比如2022年6月还2万、2024年10月还2万，最后一期还285万。
7. 是否提供担保：赤壁某祥实业有限责任公司用自家在赤壁市凤凰山社区的综合楼房产（房权证号：赤房权证2014A字第****号）做抵押；卢某珍、郑某作为个人担保人签了连带保证责任书，承诺如果公司还不上钱，他们来兜底。
8. 违约责任：逾期还款，罚息按原利率上浮50%（即年利率10.8%）。
9. 履行情况：2022年3月16日，赤壁某镇银行放款298万元，但赤壁某祥实业公司没按期还款。到2024年9月11日，还欠本金2979988元、利息190221.22元。

法院判了啥？简单说就是四点：

1. 赤壁某祥实业公司必须10天内还清本金+利息（利息算到实际还清日）；
2. 如果公司还不上，银行可以拍卖那栋抵押的综合楼，卖的钱优先抵债；
3. 关键来了：卢某珍、郑某这两个担保人，只在抵押楼卖的钱不够还债时，才承担连带责任（比如抵押楼只卖了200万，欠300万，他俩只补100万）；
4. 银行其他要求（比如直接让担保人全盘兜底）被法院驳回。

三、核心风险点：为什么银行不能跳过抵押物直接找担保人？

这个案子最该让企业警醒的是：“物保优先于人保”原则。白话讲就是——您找银行借钱时，如果既押了资产（比如房子、设备），又找了朋友当担保人，银行必须先卖您的抵押物还债，卖不够了才能找担保人要钱。

对企业有啥风险？看两个场景：

• 场景1：您是借款人（比如赤壁某祥实业公司）
  您以为“押房子+找人担保”很保险，但万一抵押物贬值（比如房价跌了），卖房钱不够还债，银行回头还会找担保人补缺口。结果呢？担保人可能告您“当初没说清楚责任”，连累您卷入新官司。防范建议：
  → 借钱前评估抵押物真实价值，确保能覆盖本息+罚息（比如借300万，抵押物至少值350万以上）；
  → 合同里写清楚“抵押物不足时，担保人只补差额”，避免担保人反咬您隐瞒风险。

• 场景2：您是担保人（比如卢某珍、郑某）
  您可能一拍脑袋签了“连带保证责任书”，以为要替公司还全部债务。但法院说：您只用兜底“抵押物卖不掉的部分”！案子中银行想让担保人直接还297万，结果法院只判他们补“抵押楼拍卖后剩下的窟窿”。防范建议：
  → 担保前务必要求银行提供抵押物清单和估值报告，确认“抵押物够不够还债”；
  → 在保证合同里加一句：“债权人必须先处置抵押物，不足部分我才担责”，别当冤大头。

血泪教训总结：企业融资时，千万别觉得“多押点、多找人”就高枕无忧。银行有义务按顺序清偿（先卖抵押物→再找担保人），但如果您合同没写明白，轻则多背债务，重则被担保人追偿。记住三句话：

1. 抵押物是“第一道防线”，价值不足时风险立刻转嫁到您头上；
2. 担保人不是“全职背锅侠”，法律给他们的责任划了红线；
3. 合同里每个字都可能决定您赔多少钱——别等法院判了才后悔！

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本文核心提醒：融资担保不是“走过场”，顺序错了多赔几十万！转发给财务和老板，下次签合同前务必核对这条“生命线”。
注：本文案例已脱敏处理，人名/公司名按司法惯例简化，细节请以判决书为准。