土地交付不符合净地标准不能成为拒付土地款的充分理由-阳新合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初6873号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实及判决结果

2023年9月12日，阳新某置业有限公司作为受让人、阳新县某规划局作为出让人，双方签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：阳新县某规划局将坐落于阳新县经济开发区某处，宗地编号为阳地***号、总面积为15838.60㎡的宗地出让给阳新某置业有限公司，用途为普通商品住房、零售商业用地；交付土地的时间为2023年12月30日前，现状土地条件为场地自然平整；宗地出让价款为33,950,000元（2143.50元/㎡），分两期支付：2023年10月11日前支付第一期土地出让价款23,770,000元，2024年9月11日前支付第二期土地出让价款10,180,000元；宗地定金为16,930,000元，定金抵作土地出让价款。受让人不能按时支付土地出让价款，则从滞纳之日起，每日按迟延支付款项1‰向出让人缴纳违约金。

2023年9月15日，阳新某置业有限公司缴纳宗地定金16930000元，阳新县某规划局随后交付了土地。阳新某置业有限公司进场施工时，发现宗地存在树木未砍伐、地上种有油菜等农作物、地块未平整等不符合合同约定的情形，于2024年4月18日委托阳新县公证处进行证据保全。公证书载明：1、大树未砍伐；2、该地块种有油菜及农作物；3、该地块土地未平整。阳新某置业有限公司将问题反映给阳新县某规划局后，因未获解决，拒绝缴纳剩余土地出让价款。2024年10月8日，阳新县某规划局送达《督办通知书》，要求补缴土地出让金及违约金，阳新某置业有限公司以土地未平整为由拒付。诉讼中，阳新某置业有限公司缴纳了部分土地出让金，但仍欠500万元。

法院判决结果：驳回阳新某置业有限公司的诉讼请求，要求其补缴剩余500万元土地出让金，案件受理费由双方各负担一半。

三、核心风险提示：土地交付瑕疵≠可以拒付土地款

这个案子看似简单，实则藏着企业最容易踩的"大坑"：土地交付有问题时，能否直接拒付土地款？ 很多企业老板第一反应是"当然能！地都不达标，凭什么让我付钱？"但法院的判决狠狠打了这个想法的脸。

为什么输了官司？关键在两点：

1. 政府确实违约了：根据国家规定，土地出让必须达到"净地"标准（即完成通水、通电、通路、土地平整等），但案涉土地连大树都没砍、农作物都没清，明显不符合约定。法院也明确说这是"瑕疵履行"，政府要担责。
2. 但企业违约更致命：企业发现土地问题后，直接"躺平"拒付剩余土地款，这反而把自己从"受害者"变成了"加害者"。合同白纸黑字约定：逾期付款要按日付1‰违约金（一年就是36.5%！）。法院一算账：政府违约要赔的钱，远少于企业欠款产生的违约金+利息，结果双方违约责任抵消，企业还得乖乖付钱。

企业血泪教训：

• ❌ 错误做法：发现问题后只发微信、口头抱怨，不固定证据；直接停止付款，幻想"拖到政府低头"。
• ✅ 正确姿势：
  1. 第一时间取证：像本案企业一样立刻做公证（费用才几千元），拍照片、录视频，别等树木被砍了才后悔；
  2. 书面沟通留痕：用EMS寄《履约催告函》给对方，写明"要求X日内整改，否则将依法主张权利"，千万别只发微信；
  3. 分期付款设"安全阀"：签合同时争取约定"土地验收合格后再付尾款"，或预留部分款项作为整改保证金；
  4. 绝不单方停付：即使土地有问题，也要先付钱再索赔。否则就像本案——政府违约赔100万，企业违约赔300万，反而倒贴200万！

特别提醒：很多企业以为"和政府打官司不敢判我输"，但法院更看重"谁先违约"。政府犯错要担责，但企业滥用抗辩权停付款，等于亲手把胜诉权送给对方。

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