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开发商委托第三方代收房款仍需亲自履行过户义务-阳新房屋买卖合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：4 阳新法律顾问

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一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初3731号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实及判决结果

2020年6月2日，湖北某乙置业有限公司作为甲方、阳新某甲房地产咨询有限公司作为乙方签订《协议书》，约定甲方同意乙方代收甲方所开发的东方星城商品房销售款，并对乙方收取的商品房销售款开具收款收据。王某作为甲方代理人在该协议上签字并加盖湖北某乙置业有限公司公章，虞某作为乙方代理人在该协议上签字并加盖阳新某甲房地产咨询有限公司公章。

2022年1月17日，方某作为买受人、湖北某乙置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号ＹＸ**251），合同主要内容为：合同所涉商品房为阳新县城东新区阳新大道北侧*城期（城）、、、、*号楼栋复式号房，面积225.83平方米（套内面积197.34平方米，公摊面积28.49平方米），每平方米4450.959元，总价款100.516万元；买受人一次性付款，出卖人于2022年12月8日前交付；交付后360日内，出卖人将由其提供的材料交至产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.2的违约金。

同日，湖北某乙置业有限公司向方某出具100.516万元收据。合同履行过程中，经双方口头协商，商品房总价款由100.516万元优惠至99万元。2022年1月24日，方某从银行取款65万元，阳新某甲房地产咨询有限公司的代理人虞某在方某的65万元取款回单复印件上写下收条，载明已收到现金65万元，湖北某乙置业有限公司在该收条上加盖公章。同年9月10日，方某再从银行取款34万元，阳新某甲房地产咨询有限公司的代理人虞某在方某的取款回单复印件上签字，湖北某乙置业有限公司在该取款回单复印件上盖章确认。至此，方某的购房款99万元支付完毕。2023年1月10日，湖北某乙置业有限公司向方某发送《入住通知书》并给了案涉房屋钥匙。因方某至今未取得房地产权属证书，故而成讼。

法院判决结果：1. 确认方某与湖北某乙置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2. 湖北某乙置业有限公司应于判决生效后十五日内协助方某办理房屋过户手续；3. 驳回方某的其他诉讼请求。

三、核心观点与法律风险防范指南

这个案例看似简单，却暴露了房地产企业在销售过程中一个极易忽视的法律"陷阱"：委托第三方代收房款≠转移合同核心义务。

许多企业老板认为："我把卖房的事全权委托给代理公司了，收钱、签合同都让他们办，后续办证这些麻烦事自然也是他们的责任。"但法院的判决狠狠打破了这种幻想！本案中，虽然房款是由阳新某甲公司代收的，但法院明确指出：合同是方某和开发商湖北某乙置业有限公司直接签订的，协助办理产权登记这个核心义务，永远属于开发商自己，不能通过一纸委托协议就"甩锅"给代理公司。

企业必须警惕的三大风险点：

1. "代收"不等于"免责"
开发商委托代理公司销售时，常会签订"代收房款"协议。但就像本案中，即便代理公司实际收了钱，开发商仍是合同的唯一责任主体。如果代理公司跑路或挪用房款，最终承担违约责任的还是开发商！建议：在委托协议中明确约定代理公司的资金监管责任，并设立共管账户，确保房款安全直达开发商账户。

2. 房屋被查封=自断财路
本案中方某买的房子被债务人查封，根本原因是开发商自身债务问题。很多企业只顾着卖房回款，却忽视了企业整体债务风险管控。一旦已售房屋被查封，不仅面临客户诉讼（本案就是典型），还会严重损害企业信誉，导致后续销售困难。建议：定期进行企业"法律体检"，特别关注债务风险对已售资产的影响。

3. 口头变更埋隐患
本案中房款从100万优惠到99万是口头协商的，虽然法院认可了，但若遇纠纷极易产生争议。现实中很多企业为图省事，合同变更不签书面补充协议。建议：任何价格调整、交房时间变更等关键事项，务必签订书面补充协议并双方签字盖章。

给企业的实用建议：

很多企业总说"我们一直这么操作没问题"，直到像本案开发商一样被客户告上法庭才追悔莫及。法律不会因为你"不知道"就网开一面，但会因为你"提前防范"而网开一面！

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