逾期不协助业主办理房产证开发商要付高额违约金-界首商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)皖1282民初1300号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实及判决结果

2016年7月7日，原告尹某1、尹某2作为买受人，界首市某皖置业有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（预售），原告购买被告开发建设的界首市XX小区X幢X单元XX层XX号住房一套，预测建筑面积112.13平方米，房屋总价款500000元。《商品房买卖合同》第二十条约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同签订后，原告按约定支付价款。界首市某皖置业有限公司于2018年2月26日向二原告交付了房屋，但至今未能办理涉案房屋的不动产权证书。

法院判决：界首市某皖置业有限公司需继续履行协助原告办理产权登记的义务；支付原告逾期办证违约金119700元（从2018年6月26日计算至2025年1月13日）；驳回原告的其他诉讼请求。

三、法律风险防范提示

这个案例看似是业主维权成功，但对企业（特别是房地产开发商）来说，是一个典型的法律风险警示：合同约定必须严格执行，否则违约成本可能高得惊人。

很多人以为，房产证晚点办对业主影响不大，开发商可以拖一拖。但看看这个案例：房屋2018年2月交付，按合同应在120天内（即2018年6月25日前）办妥产权证，结果拖到2025年还没办成。一天万分之一的违约金，50万的房子，一天就是50元，拖了近7年，违约金高达11.97万元！这还只是法院先判决到2025年1月的部分，后续违约金业主还可以继续追讨。

对企业来说，要特别注意以下几点风险防范：

1. 合同条款不是儿戏，违约代价远超想象
   很多企业觉得"合同都是格式条款，业主也不会较真"，但事实恰恰相反。本案中，业主严格按照合同第二十条主张权利，法院全部支持。万分之一看似不多，但日积月累就是天文数字。企业签合同时一定要评估自身履约能力，别为促成交易随意承诺。

2. "不可抗力"不是万能挡箭牌
   开发商常以"政府原因""手续复杂"等借口拖延办证。但本案中，法院明确指出"因出卖人的原因"才需要承担违约责任。如果开发商能证明是政府原因导致无法办证，且及时通知了业主，可能免责。但现实中，大多数情况都是开发商自身手续不全、欠缴税费等内部问题，这些都不能成为免责理由。

3. 拖延战术代价更高
   很多开发商抱着"拖一拖业主就放弃了"的心态，结果适得其反。本案业主从2018年拖到2025年才起诉，表面看是业主耐心好，实则违约金越滚越大。更严重的是，这种纠纷一旦进入诉讼，不仅赔钱，还会损害企业信誉，影响后续销售。

给企业的实操建议：

• 交付前就把办证材料备齐：不要等交房后再手忙脚乱准备材料。建议在房屋竣工验收后立即启动办证流程，确保交房时材料基本完备。

• 建立业主沟通预警机制：交房后超过90天还没办证的，主动联系业主说明原因并给出明确时间表，避免业主因信息不对称直接起诉。

• 在合同中设置合理缓冲期：如果确实存在政府审批时间不确定的情况，可以在合同中约定"因政府原因导致的延误不计算在120天内"，但必须同时约定开发商有及时通知业主的义务。

• 定期自查履约情况：每季度梳理已售房屋的办证进度，对即将超期的项目提前介入处理，别等业主上门才着急。

这个案子再次证明：在法治社会，契约精神是企业生存的底线。那些总想"钻空子""拖一拖"的企业，最终付出的代价往往比老实履约高得多。尤其对房地产行业来说，口碑就是生命线，一次违约可能毁掉多年积累的信誉。

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