租赁合同中明确约定解除条件可避免企业被动-宜城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2020)鄂0684民初3298号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实及判决结果
2016年1月28日，宜城市某影公司与黄某签订租赁合同，约定将宜城市小河镇朱市某影院免费租给黄某使用，黄某负责看管房屋和场地。合同明确：若市政府或开发商对该影院进行改造开发，或宜城市某影公司对外公开拍卖，宜城市某影公司可随时终止合同；黄某自行维修房屋或改造场地的费用由其自理，宜城市某影公司不承担赔偿责任。合同签订后，黄某占用影院并修建了六间猪圈、种植六棵银杏树。2019年底，因开发商计划开发该影院，宜城市某影公司要求黄某返还房屋，但黄某拒绝，双方发生纠纷。
法院判决：解除双方签订的租赁合同；黄某需在判决生效后一个月内返还影院房屋及场地、恢复原状，并拆除猪圈、迁移银杏树。

三、核心观点：企业签合同时务必写清“什么情况下能解约”，否则可能被“套牢”
这起案子看似简单，却暴露了企业常见的“合同漏洞”：口头约定或模糊条款，会让企业丧失主动权。

• 为什么宜城市某影公司能赢？关键在合同写得“够具体”
  合同白纸黑字写明：“开发商要开发时，公司可随时终止合同”。2019年开发商真来开发了，法院直接认定“解约条件已成就”，公司轻松拿回场地。反观黄某辩称“种了树、修了猪圈要补偿”，但合同早写清“改造损失自理”，法院根本不支持。
• 企业常踩的坑：以为“不收租金=没风险”
  很多企业为省事，把闲置场地免费租给他人，只口头说“帮我看着就行”。但一旦对方赖着不走（比如本案黄某），企业想收回就得打官司。更麻烦的是：如果合同没写清“什么情况下能解约”，法院可能判“继续履行合同”，企业只能干瞪眼！
• 风险防范三招，企业必须做到
  1. “什么情况能解约”必须写进合同
     别只说“特殊情况可终止”，要像本案一样列具体：比如“政府拆迁”“第三方收购”“承租人转租”等。越明确，越不怕扯皮。
  2. “损失谁承担”提前划清界限
     承租人装修、种树、修设施？合同里直接写“费用自理，退租时不补偿”。否则对方可能狮子大开口（本案黄某就想索赔猪圈和银杏树）。
  3. 定期检查合同，别等出事才补救
     闲置资产免费租出去后，企业常以为“反正不收钱，没人管”。但本案提醒：每年查一次合同，确认是否需更新条款（比如新增“环保要求不达标可解约”）。

企业合同不是填空题，而是“安全网”——织得密，才能防住意外。尤其免费租赁，看似省心，实则风险更高：对方可能把你的场地当自家后院，一住十年，想收回来比登天还难！

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