物业服务合同约定物业费自行收取风险自担-颍上物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2023)皖1226民初398号
审理法院：安徽省颍上县人民法院

二、案件事实及判决结果

颍上县某人民政府通过公开招投标方式对位于安徽省颍上县朱庙安置区物业服务采购项目进行公开招标，经综合评定，浙江某城市物业管理有限公司（以下简称盛元公司）中标。
盛元公司中标上述物业服务项目后，2020年5月6日，盛元公司（乙方）与颍上县某人民政府（甲方）签订《颍上县慎城镇朱庙安置区物业服务合同》约定，乙方采用全包干形式承包位于安徽省颍上县朱庙安置区物业服务采购项目；服务承包期限为一年；承包期内，承包经费由甲方招标时的物业费（住宅0.89元／平方米，商业1.2元／平方米）标准由乙方向住户收取，甲方不再向乙方支付一切费用；双方合同还约定了其他事项。上述合同签订后，盛元公司于2021年6月5日入驻案涉小区，2022年6月10日，颍上县慎城镇物业管理办公室向盛元公司发出《关于终止前期物业的通知》载明：因贵公司物业服务合同到期，该小区前期物业予以终止。经办公室研究约定，决定你公司即日起终止该小区一切经营活动，并处理好你公司的一切债务，七日内（2022年6月10日-2022年6月17日），在慎城镇物业管理办公室的监督下做好交接工作。盛元公司收到该通知后，于2022年7月5日退场，不再为案涉小区提供物业服务。

法院判决结果很简单：驳回盛元公司要求颍上县某人民政府支付物业费885,892.8元及逾期付款损失的诉讼请求，案件受理费由盛元公司承担大部分。也就是说，盛元公司不仅没要到钱，还得自己掏腰包付官司费用。

三、核心观点：合同条款不看清，风险损失自己扛！

这个案子的核心问题就一条：物业服务合同里白纸黑字写着“物业费由物业公司自己向业主收，政府不兜底”，结果物业公司收不上来商业区域的物业费，却想让政府买单，法院当然不支持！

盛元公司认为：商业区域没交付，收不到物业费是政府的责任，所以政府该赔钱。但法院一翻合同发现，合同清清楚楚写明“承包期内，物业费标准由乙方向住户收取，甲方不再支付一切费用”。这意味着：

• 商业风险自己担：物业公司是市场化企业，收不到物业费是正常的经营风险（比如业主拖欠、房屋空置），不能转嫁给政府。
• 合同就是“铁账本”：签合同时没细看条款，事后反悔没用。法院只认合同约定，不帮企业“擦屁股”。
• 保证金还要小心：盛元公司还想要回20万保证金，但法院说这属于行政管理问题，不属于民事纠纷（简单说：政府收保证金是行政行为，打民事官司告错了地方）。

给企业的3个血泪教训：

1. 签合同前必须“火眼金睛”：

   • 别只看价格和期限！重点查“费用谁承担”“风险怎么分”。比如本案中“全包干”“自行收取”这种词，就是风险大坑。
   • 建议：让法务或律师逐条审核，特别是模糊表述（如“其他费用由乙方承担”），必须改成具体条款（如“空置房物业费减免比例”）。

2. 商业风险要提前“打补丁”：

   • 物业公司投标时，该算清商业区域交付进度、业主入住率。如果房子没建好，就别按满额报价接单；或者合同里加一句：“若因交付延迟导致收费不足，甲方应补偿XX%”。
   • 记住：天上不会掉馅饼，政府项目也可能“暗藏玄机”。

3. 保证金别当“普通押金”：

   • 政府项目收的保证金，往往涉及行政管理（比如保障服务质量），和普通商业合同不同。
   • 建议：签合同时明确“退还条件和争议解决方式”（比如写清“退场后30天内无息退还，纠纷走行政诉讼”），避免像本案一样“两头不讨好”。

企业法律风险防范小贴士

这个案子告诉我们：合同不是走过场，而是企业生存的“护身符”。签错一个字，可能损失几十万！作为企业，平时就要养成好习惯：

• 合同必审：别省律师费！专业的事交给专业的人。
• 风险预演：接到项目先问“最坏情况是什么”，比如业主集体拖欠，你扛不扛得住？
• 留痕管理：微信催款、交接记录全保存，关键时刻能救命。

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（注：本文基于真实案例改编，企业名称已做模糊处理，核心法律观点供参考。）