购房者逾期不签正式合同开发商有权没收定金-凤阳商品房预约合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预约合同纠纷
案号：(2021)皖1126民初5446号
审理法院：安徽省凤阳县人民法院

二、案件事实及判决结果

2020年10月2日，凤阳和某有限公司作为出卖人（甲方）与订购人（乙方）刁某签订了四份《通和·凤凰熙岸商品房认购书》，合同编号分别为：0000322、0000323、0000324、0000325。认购书中约定，乙方分别定购通和·凤凰熙岸17栋2单元102室、17栋2单元202室、17栋2单元101室、13栋212室（含13栋212-2室）；乙方向甲方预付选房定金10000元后，签订《商品房买卖合同》时，选房定金自动冲抵购房首付款。当日，刁某支付了四份选房定金共计40000元。2021年7月14日，凤阳和某有限公司委托安徽某源律师事务所向刁某邮寄了《律师函》一份，要求刁某自收到《律师函》之日起三日内携带四处房屋认购书、定金收据、有效身份证、四处房屋首付款，前往通和·凤凰熙岸营销中心（凤阳县中都大道242号）签订《商品房买卖合同》。刁某于2021年7月17日收到该《律师函》，但其至今未能与凤阳和某有限公司签订《商品房买卖合同》。

法院判决：解除凤阳和某有限公司与刁某签订的四份《通和·凤凰熙岸商品房认购书》，且凤阳和某有限公司不予返还刁某40000元定金。

三、企业如何避免"定金打水漂"？关键做好这三点

看完这个案例，很多房企老板可能会松一口气："原来定金真的能留住！"但作为企业法律顾问，我要提醒大家：不是所有定金都能顺利没收，企业必须做好以下三点，才能真正守住自己的权益。

第一，认购书要写"明白话"，别让漏洞钻了空子
本案中，法院之所以支持开发商，关键在于认购书写得清清楚楚：

• 明确约定"7日内必须签正式合同"
• 写明"逾期视为放弃认购，定金不退"
• 标注了定金收据编号和金额

反观很多企业用的认购书，经常出现"尽快签约""另行通知"等模糊表述。去年我们处理过一个类似案件：某房企认购书写着"一周左右签合同"，结果购房者拖了三个月，法院认定"一周左右"属于约定不明，最终判开发商退还定金。记住：法律只保护写进纸里的权利！建议企业使用"X日内必须完成""逾期自动失效"等确定性表述，避免"尽快""及时"等模糊用语。

第二，催告通知要"留证据"，别让沟通变成"空对空"
本案中，开发商在购房者违约后，没有直接起诉，而是先发了律师函催告，这步操作特别关键！

• 律师函通过邮政快递寄送（有签收记录）
• 明确给出"3天最后期限"
• 列明需携带的具体材料清单

很多企业发现客户违约后，习惯用微信或电话催促，结果诉讼时拿不出证据。上周有家房企哭诉：他们打了十几次催告电话，客户却说"从来没收到通知"，最后定金没保住。正确做法：
✅ 用邮政EMS寄书面通知（保留寄件单和签收记录）
✅ 通知中写清"最后履行期限"和"逾期后果"
✅ 重要通知最好通过律师发送（法律效力更高）

第三，定金规则要"分得清"，别把"定金"当"订金"
本案中40000元被认定为"定金"，所以能全额没收。但现实中很多企业把"定金"错写成"订金"，一字之差结果天壤之别：

• 定金：有法律担保效力，违约方可没收（本案情况）
• 订金：只是预付款，违约必须退还

去年某楼盘把"定金"写成"订金"，购房者毁约后起诉，法院判决必须退还。此外还要注意：
⚠️ 定金总额不能超过总房款20%（本案4套房总价远超20万，4万定金合法）
⚠️ 收据必须注明"定金"而非"购房款""诚意金"等

给房企的实操建议

1. 签约前：让法务审核认购书模板，重点检查"签约期限""违约责任"条款
2. 收款时：定金收据单独开具，明确标注"定金"字样
3. 违约后：立即启动"3步催告法"：书面通知→律师函→诉讼（间隔不超过30天）

特别提醒：2021年后《民法典》已实施，原《合同法》关于定金的规定（第115条）已被《民法典》第586-588条替代，但核心规则不变。企业务必更新合同模板，避免引用失效法条。

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